공급은 충분한데,
투기꾼들때문에 부동산 가격이 오른다고 했던문재인정부.26번에 걸쳐 강력한 부동산 규제 정책 약발이 모두 듣질 않았다.
결과는 참담했다.
전월세 가격이 올랐고,부동산 가격은 폭등했다.
종부세,취득세,양도세 중과등 촘촘한 규제로
취득세, 무주택자, 1주택자, 다주택자 모두 힘든 5년이란 시간을 보냈다.
부동산때문에
민주당은 서울시장 보궐 선거에서 지고,
이재명 민주당 대선후보는 뒤늦게 현 정부 부동산정책에 대해 사과를 했지만
이미 민심이라는 버스가 떠난뒤에 손 흔들기 였다.
문재인 대선후보가 당선될때
전 자치구에서 과반표를 얻었던 서울에서
이번엔 14곳에서 밀렸고, 전체 과반 득표도 얻지 못했다.
서울에서 표차이가 그대로 대선 결과에 나타났다.
탁핵으로 문재인후보가 당선 됐다면,
부동산실정으로 윤석열 국민의힘 후보가 대통령에 당선됐다고 해도 과언이 아니다.
윤석열 정부는
집권초기부터 공급확대를 드라이브하고
부동산 규제 완화를 통해 시장 안정화에 전력을 다 할것으로 예상한다.
부동산 세제 정상화
공급보다 먼저 체감할 수 있는 정책은 세제이다.
윤석열 당선자 공약을 보면
세제 완화가 아닌 정상화이다.
비정상적으로 이중과제 되고 있는
세금을 정상으로 돌린다.
공시가격을 2020년 수준으로 환원해
코로나 이전 종부세, 의료보험료를 내게 된다.
올해 100% 인상될 예정인 공정시장가액을 95%인 현 수준에서 동결한다.
장기적으로는 종합부동산세와 재산세를 통합한다.
현 국회 다수당인 민주당협조가 필요한 사항이지만,
국민 여론이 대선결과로 나타난 만큼 추진력을 받아 개정한 국회통과를 예상해 본다.
양도세 중과 배제로 못난이(지방,저가) 주택들은 시장에 나올것으로 예상한다.
원래 눈여겨보았던 집에
가격조정이(10% 수준) 있다면 매수를 추천한다.
강남등 핵심지역 집값은 유지 될 것이기 때문에
기다리는 폭락은 오지 않을 것이다.
공급확대 - 3기신도시 + 용적율 인센티브
부동산은 빵처럼 찍어 낼 수 없다.공급확대를 체감하려면 시간이 걸린다.다만, 이번 기회가 아니면 집 살 기회가 영영 사라질지도 모른다는 영끌 공포매수는 사그러들 것이 분명해 본인다.
먼저 문재인 정부가 추진했던 3기 신도시는 계속 진행된다.땅값 보상등의 물리적인 절차엔 시간이 걸릴것으로 보인다.
숫자만 약간 달랐지 이재명 후보 공약에도 있었던역세권 용적율 인센티브는 윤석열 후보에도 있다.
개발에 따른 경제성이 높아질 것이기 때문에
비교적 빠른 공급이 예상된다.
그래도 최소 4,5년 후이다.
소득이 적은 사회초년생,청년, 신혼부부들의 담보대출 비율을 높여
내집마련 사다리를 다시 놓는다.
DSR 비율을 함께 풀어줘야 효과를 볼 수있는 정책이다.
재건축, 재개발, 리모델링 규제 완화
윤 당선인의 부동산 부문 공약의 대미는
재건축·재개발 규제 완화로 장식한다.
가장 먼저 손을 볼 정책은 재건축초과이익환수제(재초환)가 꼽힌다.
노무현 정부 때 도입된 재초환은 재건축 조합원 인당 평균 3000만 원 이상 개발 이익을 얻으면 그중 최대 50%를 국가가 환수하는 제도다.
이명박 정부 시절 폐지하려 했으나 당시 야권의 반대로 2012년부터 5년 동안 적용을 유예하는 것에 그쳤다.
문재인 정부 들어 재초환이 부활하면서 재건축 단지가 많은 서울 강남권 등을 중심으로 사실상 재건축을 하지 말라는 것 아니냐는 불만이 터져 나왔다.
윤 당선인은 재초환 완화를 공약했다.
윤 당선인은 준공된 지 30년 이상 돼 재건축 연한 기준을 충족한 노후 공동주택의 정밀안전진단 면제도 추진할 전망이다.
그간 한국건설기술연구원과 국토안전관리원이 실시하는 2차 안전진단에서 여러 노후 아파트 단지의 재건축 사업 진행이 가로막혔다. 문재인 정부 들어 국토교통부 고시에 따라 구조안전성 비율이 50%로 높아진 것이 주된 원인으로 분석됐다. 윤 당선인이 공약한 △재건축·재개발 사업의 신속 통합 인허가 △분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시 재정비 특별법 제정 등이 추진될 경우 그간 정체된 재건축·재개발 사업에 훈풍이 불 것으로 예상된다.
다만 재건축·재개발의 핵심 규제는 국회 입법 사안이라 정부가 방침을 정해도
더불어민주당 동의가 없으면 완화하기가 쉽지 않다.
앞에서도 언급했듯이, 6.1 지방선거를 앞두고 서울, 수도권, 인천등 대도시민감 사항인 재건축,재개발 규제 완화를 하지 않는 다면민주당도 어려워 질 것이기 때문에 규제는 완화될것으로 예상한다.
임대사업자 제도 복원
폐지 수순을 밟고 있는 등록임대사업자 제도도 재검토 될 것이란 기대가 높다.
윤석열 국민의힘 대통령 당선자가 등록임대사업자에 대한 세금지원 방안을 다시 살리겠다고 공약했다. 하지만, 7·10대책에 정면 배치 되는데다 민간임대주택에 관한 특별법을 바꿔야 하는 부분이어서 개정까진 시일이 걸릴 것이다.
전월세 민간 공급이라는임대사업자들의 순기능을 무시하고 폐지 했기때문에다시 복원될것이라는 전망이 우세하다.
마무리
단기 부동산 시장 향방은
'양도세완화로 인한 매물 출현' vs. '보유세 완화로 매물 거둬들임(시장진입) + 대출규제완화'
인데,
양도세 완화가 효과가 더 빠르게 나타날것으로 전망한다.
이렇게 2년을 버티면,
공급확대 정책이 효과를 발휘할 때가 온다.
그때즈음 재건축,재개발이 본격적으로 추진 될것 같다.
따라서 윤석열 정부에서 부동산 가격은 2년차까지는 완만한 상승세를 보이고,임기 후반에는 공급확대에 따른 하향 안정화 될것으로 전망한다.
위에서 언급했듯이 윤석열 당선자가 공약대로 추진하기 위해선 국회에서 법률을 개정 해야한다. 다수당인 야당과 어떻게 정책을 조율하고 협의해 결과를 내놓을지 국민들은 기다리고 있다.