2021년 부동산 시장 심상찮다.
무주택자라면 2021년,
그리고 되도록이면 빠른시기에 내집마련할 것을 권한다.
조건이 있다.
수도권이어야 하고,
지방이라면 원주시,청주시.. 등등
무슨무슨 **시에 있는아파트여야 한다.
집도 빌라가 아닌, 아파트 이다.
입지가 좋은 아파트 고르는 방법은 이 포스팅을 참고하시라.
2020/12/31 - [생활정보] - 구해줘 홈즈로 보는 집 구하기 꿀팁 그리고 주의할 사항들
네이버 검색창 '2021년 부동산 전망' 이라고 검색하면
대부분 전문가가 상승할것이라고 한다.
이번 포스팅에서
2021년 상승 전망 배경과 무주택자 내집마련 해야하는 이유,
내집 마련 전략에 대해 알아보도록 한다.
2021 부동산 전망 - 오른다
부동산 가격은 시장 통화량과 비례해 오른다.
급격히 오른뒤 몇년간 정체를 겪거나 하락기가 있긴했지만,
장기간보면 우상향이었다.
사실, 투자가 아니라 내집이라면 최소 몇년간 그 집에서 거주할 것이기 때문에
이런 그래프는 신경쓰지 않아도 된다.
주거 안정으로 가격변동 불안함을 상쇄하고도 남는다.
2021 아파트 값 상승 이유1 - 저금리
美 연준 "물가 2% 넘어도 제로금리 유지" 명문화
수익률 하락 우려에 장기 채권금리 상승(가격 하락)
위험자산 선호 강해져 주식·금엔 호재, 달러엔 악재
'한마디로, 저금리가 영원히 계속된다는 것.' (미국 회계법인 그랜트쏘튼 다이앤 스웡크 수석 이코노미스트)
기사 하나 링크로 남긴다.
biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/08/28/2020082801825.html
美 연준의 '장기 저금리 선언'…"주식·금에는 호재, 달러에는 악재"
美 연준 "물가 2% 넘어도 제로금리 유지" 명문화수익률 하락 우려에 장기 채권금리 상승(가격 하락)위험자산 선호 강해져 주식·금엔 호재, 달러..
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2021 아파트 값 상승 이유2 - 급격한 통화량 증가
아래 그래프는 미국 M2 통화량이다.
M2 – 광의통화
M2 = M1 + 저축성 예금 + 개인을 위한 10만 달러 미만의 정기예금과 단기자금예금계좌(MMA, MMDA)
M2는 인플레이션을 예측하는 데 사용되는 핵심 경제지표이다.
코로나로 인해 급격하게 증가한 통화량을 주목하자.
좀 뼈아픈 현실은,
지난 10년간 주택가격 상승률은 종잣돈 불리기 속도 보다 높았다.
10년 주택가격 상승률 > 경제성장률, 인플레이션율 + 종잣돈 불리기 속도
2021 아파트 값 상승 이유3 - 공급 감소
서울,인천,경기 수도권 아파트 공급물량 현황이다.
2019,2020년 적정수요 보다 공급량이 약간 높았는데도
아파트 가격 상승이 있었다.
2021년부터 2015년까지 공급물량은 적정수요를 따라가지 못하고 있다.
2021 아파트 값 상승 이유4 - 임대차법 개정으로 인한 전세가 상승, 스텝 꼬임
임대차법 이 통과되면서 기존 세입자들은 대부분 계약을 갱신하고 전세 매물이 잠기게 되면서 결과론적으로 매매도 묶여있고, 전세매물도 없어진 셈이 되었다.
전세가 상승이 아파트 가격을 밀어 올린다.
전세를 선호했던 세입자들도 전세와 매매 가격 차이가 안나면 매수를 적극적으로 생각하게 된다.
전세가 상승이 오히려 실수요를 부추기게된다.
반대 의견 보유세 (재산세, 종합부동산세) 강화로 다주택자 물건들이 시장에 나오지 않을까?
매도 하지 않고 증여하고 있다.
가격이 안정될 정도로 물량도 많지도 같다.
오르는 보유 세금보다 부동산 가격은 더 오를것으로 기대하고 있다.
조선일보 기사 참고
biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/12/29/2020122901736.html
다시 늘기 시작한 주택 증여… “보유세 내느니 증여세가 싸다”
올 한해 보유 주택을 배우자나 자녀에게 넘긴 ‘증여’ 거래가 13만건을 돌파해, 조사를 시작한 2006년 이래 역대 최대치를 기록할 전망이다. ..
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무주택자 내집마련 전략 - 청약
청약
서울에서 새 아파트를 청약받기 위한 분기별 당첨 가점 평균이 3분기 연속으로 60점을 넘었다.
60점은 무주택기간 15년(32점), 청약통장 가입기간 15년(17점)을 채우고 부양가족이 1명일 경우 받을 수 있는 최고 점수(59점)보다도 높은 점수다.
부모님을 모시고 살지 않는다면,
4인가족이 15년동안 청약통장을 들고, 그 기간만큼 무주택으로 있어야 당첨이 된다는 얘기다.
이마저도 평균이지, 인기 높은 단지, 판상형 타입의 경우엔 70점 이상이 된다.
수도권 인기 아파트 청약 당첨 평균 점수는 50점이다.
2020/12/07 - [생활정보] - 청약점수 계산, 내 청약 점수는?
청약을 넣을 곳이 서울이나, 수도권 인기지역 인데
청약 점수가 40점 이하면 당첨은 기대하지 않는 것이 좋다.
무주택자 내집마련 전략 - 9억미만 역세권 신축
지상에 차가 없고,
단지내 고급 커뮤티티시설,
넓은 주차장, 예쁜 조경, 4베이 구조, 아일랜드 식탁
20평대에서도방3개 화장실 2개
생활수준이 높아짐에 따라 신축아파트 선호현상이 뚜렷하다.
수도권 9억미만 신축이고,
그 아파트가 직장이 멀지 않고,
초등학교도 품고 있다면
적극 매수를 고려 해야한다.
이런 시장 움직임이 이미 반영돼
김포,파주,용인등 9억이하 신축 아파트 가격이 급등했었다.
역세권 신축 9억이하 몇개 단지를 소개한다.
가격은 2021년 1월 현재다.
김포메트로 자이 - 걸포 북변역
파주 한빛마을 롯데캐슬파크타운 - 야당역
기흥역세권 - 기흥역
망포 힐스테이트, 아이파크캐슬 1,2단지 - 망포역
위에 소개한 단지들은 가격이 이미 9억 가까이 올랐고,
일부는 9억이 넘는 매물도 있지만
단지내 세대수가 많아 아직 급매물들이 남아 있다.
인터넷만 보고 있지 말고
실제 발품을 팔아보자.
정말 좋은 조건의 물건들은 부동산 사장님들 장부에 있다.
비오고 추운날씨에 발품을 팔다보면 분명 좋은 가격의 매물을 잡을 수 있다.
전세가가 많이 올랐기 때문에 당장 입주하지 못하더라도
전세끼고 사놓는 전략도 좋다.
그럼 나는 어디 사나?
보증금이 낮은 월세 살면서 실입주때까지 버터야 한다.
무주택자 내집마련 전략 - 중저가 아파트
구축도 오르긴 했지만 신축보단 덜 올랐다.
구축 6억 안팎 몇개 단지를 소개한다. (사실 그보다 살짝 가격대들이 높다)
이 아파트들 중에서 전세가가 높은 아파트를 고르면 위험이 덜하다.
수지 신정마을 6단지 - 수지구청역
죽전 새터마을 내대지 마을 - 역세권은 아니나, 강남까지 마을버스+지하철 50분도착
천천프르지오, 베스트타운 - 화서역, 성균관대역
부평 7호선 주변 아파트들 - 굴포천역, 삼산체육관역 주변
몇개 단지만 추린것이지 이외에도 정말 많다.
직장에서 멀지 않은 곳의
20년 안 된 중저가 아파트를 찾아 내집마련 해두자.
조정지역,투기과열지역에 묶여 있더라도
무주택자는 LTV의 60% 까지 대출이 가능하다.
단, 대출을 일으키면 6개월내에 실입주 조건이 붙는다.
당장 입주가 어려운 상황이면 주택담보대출은 받지 말고
신용대출까지만 받아 매수 해야한다.
유튜브 채널 추천
부동산은 정치와 종교 같은거라 믿고 싶은대로 포지션을 정한다고 한다.
설득도 되지 않는다.
인구는 줄고, 코로나로 인해 직장잃고 자영업자들도 나가떨어지고 상황인데,
무슨 집값 상승이냐 할 수도 있다.
결과는,
코로나 상황에서도 코스피는 2800을 넘었고,
부동산도 많이 올랐다.
IMF급 경제위기를 기다리고 있는건 아닐것이다.
부동산 가격은 내려갈지 모르지만,
내 직장을 잃어 버릴 수 도 있다.
인정하기 쉽지 않겠지만, 혹시 내가 틀린건 아닐까?
사실 전문가도 아닌데 부동산 전망이 맞건 틀리건 중요하지 않다.
주거가 불안하지 않고 안정된 집에서만 살면 좋겠다고
생각하는 사람이 대부분이다.
2021년 현재 무주택자가 왜 내집마련을 해야하는지,
영끌말고 어느정도 수준까지 대출을 받아야하는지 자세히 알려주는 유튜브 채널이다.
여러 사례들을 통해 나와 비슷한 상황에 있는 사람들에게 해주는 조언을 응용해
내집 마련 전략으로 사용하면 큰 도움이 될 것이다.
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