2021 부동산 전망
요약 :
집값 오릅니다. 전세는 더 오릅니다.
유튜브, 블로그, 신문 기사에 나오는 전망들을 살펴 봤습니다.
부동산 전망이야 맞을지 안맞을지는 신도 모르는 영역이지만,
공급물량 최저이고, 규제지역은 투자 위축으로 민간 임대 공급도 거의 없는 상황이라
매매,전세 모두 오른다고 전망하는 사람들이 많습니다.
관건은 오르긴 오르는데 얼마나 오르느냐 정도 인것 같습니다.
내린다고 전망한 전문가들은 라이*, 쇼* 였습니다. (일관되네요)
2021 부동산 전망 매매
11/29 매일경제 기사입니다.
"내년에도 집값 더 오른다"…한은주택전망지수 역대 최고
정부가 부동산 시장 안정을 위해 각종 대책을 쏟아내고 있지만 집값 상승에 대한 국민들 기대감은 역대 최고치에 달한 것으로 나타났다.
24일 한국은행이 발표한 '11월 소비자동향 조사'에 따르면 이달 주택가격전망지수는 130으로, 2013년 1월 통계 작성을 시작한 이후 최고치를 기록했다. 전월 대비 8포인트 오른 수치다.
전문가들은 "부동산 관련 정부 정책이 신뢰를 완전히 잃었다"고 지적했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부 정책이 경제원리에 기반하지 않고, 다주택자들을 투기꾼으로 몰아 규제하는 편가르기식 대책이었다"고 했다. 지난 8월 한국경제학회가 경제학자 37명을 대상으로 '수도권 집값 급등의 원인'에 대해 설문한 결과 76%가 정부의 부동산 정책 실패를 원인으로 꼽기도 했다.
2021 부동산 전세 전망
임대차 3법이 발현되면서 이동 수요, 이사, 갈아타기 등이 모두 STOP 되면서 신규로 집을 구할 때 너무 어렵고 복잡해졌다. 전세 낀 매물을 중개하기도 너무 어렵다. 현재보다 불안정한 내년에 어떤일이 벌어질 지 불안해서 잠이 오지 않는다(by 이상우)
아무도 행복하지 않고, 모두가 불행하다. 로또 청약에 당첨된 극소수를 제외하고는 유주택자 무주택자 모두 불안하다. 이번 과천에 몰린 청약통장 개수가 그 불안의 크기를 짐작하게 한다. 4000:1이라는 말도 안되는 경쟁률을 보여준다.
지금은 지방/수도권 모두 같이 오르는 시장인데, 올해 연말이 되면 8%정도 상승률이 예상된다. 100% 규제지역인 서울만 따로 본다면, 지난 14년간 평균 매년 3.1%씩 상승했고 올해가 지난 14년동안 2번째로 많이 상승했다. 그렇다면 규제에 대한 상승억제효과가 없었다고 판단할 수 있다. 같은 맥락으로 임대차3법 이후에 전세가가 안정되었는지도 살펴보면 사실은 그렇지 않다는 것을 알 수 있다. 오히려 임대차법 시행 후에 매매시세보다 전세시세 상승폭이 가파라진 것을 확인할 수 있다.
전세물량이 없어서 전세가가 오르는 것이다.
전세가가 오르는 이유는 다음과 같다.
실거주 요건이 강화돼, 집주인들이 전세주고 있던 집으로 들어오고 있다.
입지좋은곳의 전세가 상승이 두드러짐.
실거주 규제
- 규제지역에서 일시적 1가구 2주택 양도세 혜택을 받으려면 1년 이내에 실입주
- 규제지역에서 주택담보 대출을 받으려면 6개월 이내에 실입주
- 재건축대상 아파트에 투자한 사람은 2년 실거주를 해야 입주권 취득
- 고가주택 1가구 1주택자가 장기보유특별공제를 받으려면 2년 이상 실거주
- 장기보유특별공제에 실거주요건이 적용된다. 거주기간에 따라 감면폭 증가
세금규제
1.다주택자에 대한 보유세/취득세/양도세 대폭 인상
2.다주택자는 하급지 주택을 처분 후 상급지 주택의 전세를 월세로 전환함
3.전월세 상한제 / 임대차 계약 갱신 청구권 도입
부동산 가격 거품인가?
지금은 환율과 금리, 유동성이 동시에 자산가격 상승을 견인하는 방향으로 작용하고 있는 상황
2008년의 버블세븐 몰락과 역전세로 인한 잠실 신축의 끝없는 하락이었던 역사가 2021년 되풀이 될 가능성은 적어
이유 : 역전세 가능성이 매우 낮다.
분양가상한제, 자사고폐지 그리고 임대차3법으로, 전세가격 하방지지선이 견고함.
규제정책만으로 수요는 억제할 수 있지만, 공급은 늘릴수 없다.
법인과 갭투자자 물량이 나올 가능성은?
법인과 갭투자자들이 내놓은 물량이 보이지 않을정도로
용감한 20대와 과감한 30대40대 들이 매수 하고 있음.
자금이 모자라 매수할 수 없는 사람들만 멀뚱멀뚱 이상황을 쳐다보고 있음.
무주택자인데 어떻게 해야하나? 사라. 감당가능한 아파트를 사라.
집값이 올라서 부담이 되겠지만, 지금 부동산 규제를 안받고,
대출이 많이? 되는 케이스.
청약가점이 낮은경우(20점대)엔 청약은 과감하게 포기하라고 권함.
과천 신규분양 청약 가점 만점자도 떨어짐.
새아파트 고집하지 말고,
입지가 괜찮은 지역 구축이라고 사놓으라고 조언하고 있음.
아래 유튜브 동영상 참고
마무리
무주택자분들 아직 늦지 않았습니다. 이제라도 내집마련 전략을 세우시는게 좋을것 같습니다.
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