2022년 DSR 규제, 나에게는 어떤 영향이 있나

2022년엔 두차례로 나눠 DSR규제가 강화된다.

DSR규제가 나에게 어떤 영향을 끼치는지 정리해봤다.

 

차주단위 DSR 2단계 시행? 그게뭔데?

 

가계부채 증가세가 급격하게 확대되고 있다고 본

금융당국이 2단계 DSR은 6개월, 3단계 DSR은 1년 앞당겨 시행하기로  했다.

 

차주 단위 DSR 규제는 쉽게 말해,

'개인이 상환할 수 있는 만큼 대출해준다'는 것이다. DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 의미한다.

 

한 사람이 지금까지 대출받은 주택담보대출 전세대출 신용
대출이나 마이너스 통장 카드 대출 학자금 대출까지 모든 대출을 포함해서 금액이 2억 원을 초과하면 
이 전체 대출에 대해 매년 갚아야 할 원금 이자가 본인의 연소득의 40% 를 넘기면 안 된다.

 

 본인의 연간 소득의 따라 대출 금액에 기존보다 크게 제한된다.

7월부터는 기준이 2억 원에서 1억 원으로 더 낮아져서 결국에는 증명 가능한 소득이 많은 사람만 대출
받을 수 있게 된다.

마이너스 통장은 실제로 사용한 금액이 아니라 한도 금액을 기준으로 하기 때문에 5천만원 마이너스 통장을
개설하고 실제로는 100만 원만 사용 했더라도 5천만 원을 대출받은 것으로  인정 되서 마이너스통장 때문에도 추가대출도 더 어려워질 수 있다. 

 

개인 대출 규모가 늘고 있어 정부가 꺼내든 카드라고 하는데,

왠지 위로 올라가는 사다리가 자꾸 끊기고 있단느 생각이 든다. 

레버리지를 활요한 투자 기회가 줄어들고 있다. 

 

출처 땅집고

 

 

내 대출가능 금액 얼마나 줄어드나

 현재 학자금 대출이 있고, 마이너스 대출도 있는데,

나중에 대출받아서 집을 사는게 불가능해 지는건 아닌가 걱정이 된다.

 

걱정이 아니라 현실이 됐다.

 

출처 : 노컷뉴스

 

DSR 규제가 강화되면 대출이 축소되는 것은 당연한 수순이다.

내 집 마련을 앞둔 사람들은 주택담보대출(주담대)이 줄어든다.

예를들어 연소득 5000만원으로 5000만원의 신용대출(금리 4.5%)을 받고 있는 A씨가 서울에서 6억원의 아파트를 담보로 주담대(30년 만기, 금리 3.5%)를 신청하면

2021년까지는 최대 3억원까지 추가로 대출을 받을 수 있다.

지금까지는 6억원을 초과하는 주택에 대한 담보대출에만 개인별 DSR 40%가 적용되기 때문에, A씨가 사려는 주택은 LTV 50% 규제만 적용 받게 된다.

그러나 차주별 DSR 2단계가 시행되는 2022년 부터는 총 대출액이 2억원을 초과하면 개인별 DSR 40%가 적용된다.

이 경우 A씨가 추가로 받을 수 있는 담보대출은 1억 6000만원에 그친다.

기존보다 대출이 절반 가까이 줄어든다.

 

다른 사례하나 더 살펴보자

 

만약 조정대상지역 내 아파트 입주 시점 시세가 7억원이라면

당초 LTV 50%를 적용해 3억5000만원까지 대출받을 수 있었다.

 

하지만 DSR 규제 적용시 소득에 따라 대출액이 줄어들 가능성이 있다. 만약 다른 대출이 없는 무주택자가 원리금균등분할상환 방식으로 상환 기간 20년, 금리 3%인 주택담보대출을 받는다고 가정했을 때 연 소득 6000만원 이하라면 LTV 50%인 3억5000만원을 모두 대출받을 수 없다.

 --> 아파트대출 상환기간은 최대로 잡자.  최대 35~40년이 가능한 상품도 있다.

 

 

 

 

 

 

보금자론은 DSR규제 예외

보금자리론은 다른 담보대출과는 달리 주택가격 상한 금액이 6억원으로 낮은 편이고, 서민실수요자 지원이라는

상품의 특성상 보금자리론을 DTI 규제는 그대로 적용되지만

DSR 규제에서는 제외시키기로 했다.

​

DSR 40% 규제로 추가적인 대출이 어려웠던 입장에서

개인의 신용에 따라 추가적인 자금 조달을 할 수 있게 됐다는

점에서는 반길만한 내용이지만, 보금자리론이 DSR 규제를

안받게 되면서 안그래도 부족한 주택공급의 상황에서

6억원 이하 매물은 더욱더 부족할 것이며

​

10월 아파트 평균 매매가격이 서울은 약 12억, 경기는 약 5억 9천, 인천은

약 4억 2천으로 가격 상승이 지속되고 있는 현 상황에

매물을 구하는 이들이 늘어나면 수도권 아파트 가격 역시나

더욱 상승할 것이라는 분석도 있다.

 

 

4~5억대 머물고 있는 수도권 아파트 가격이 6억원까지는 쉽게 올라갈것 같다. 

 

 

2022년 이전 분양공고 잔금대출은 예외

 금융위는 실수요 대출을 보호하기 위해 잔금대출의 경우 시행일 이전까지 입주자 모집 공고가 있었다면 입주자 모집 공고일 당시의 규정을 적용한다고 밝혔다.

즉, 2단계 시행 전 입주자 모집 공고일 기준으로 분양을 받은 이들이 잔금 대출을 받을 경우 총 대출액이 2억원을 넘더라도 규제대상이 되지는 않는다.

 

 

마무리

 

안심해도 될것같다

왜? 대다수 서민들에게 영향이 크지 않으니까?

 

금융위원회 금융정책국장은 사전 브리핑에서 "대다수의 서민들에게는 영향이 크지 않을 것"이라고 예측했다. 그러면서 "2단계 적용대상은 전체 차주의 13.2%이다. 우리나라 차주를 2000만명 정도로 보면 1734만명은 이 규제에 해당이 안된다. 13%만 적용된다"고 부연했다.

 

내집 마련 하고 싶은 사람들이 대출규제 때문에 집을 사지 못하게 됐는데 영향이 크지 않다고?

ㄴㄴㄴㄴㄴ

 

정책은 계속 변한다.

당분간 이 대출규제 한파를 온몸으로 견뎌야 겠다. 

 

하지만, DSR 2단계 시행이 나온 배경에는 가계대출 급증때문이니 당장 큰 완화는 어려울것 같다.