1주택자 양도세 비과세 요건
비조정 일반지역의 1세대 1주택 비과세 요건.
현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택 보유 기간이 2년 이상인 것. 2년 이상 보유하면 비과세가 된다.
조정지역의 1세대 1주택 비과세 요건.
조정대상지역은 해당 주택 보유 기간이 2년 이상이고 그 보유기간 좀 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 2년 이상 보유 그리고 2년 이상 거주까지 해야 한다.
비조정 일반지역은 2년 이상 보유하면 비과세가 되지만,
조정지역에서는 2년 이상 보유 그리고 2년 이상 거주까지 해야 한다.
보유기간 산정변경
보유기간 산정 변경
2020년까지는 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주)한 집을 팔 때 9억원까지 비과세 혜택을 준다.
만약 2주택자가 집 한 채를 판 상태에서 1주택자가 돼 나머지 한 채의 집도 정리할 때 기존 보유기간도 인정해 주고 있다.
2021년부터는 실제 1주택이 된 날부터 2년이 경과 해야 비과세가 가능하다.
2주택자 사례의 경우 내년 1월 한 채를 정리해 1주택자가 됐다면 나머지 주택을 2년 뒤인 2023년 1월에 팔아야 비과세를 받을 수 있다.
집값이 9억원 초과인경우엔 초과분에 한해 양도세 부과
9억 초과분에 대해서는 과세가 된다.
2020년 까지
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 주택은 2년 거주와 2년 보유 조건을 동시에 충족해야 9억원(실거래가)까지는 양도세를 물지 않는다.
그 이전에 취득한 주택과 비규제지역은 2년 보유 조건만 채우면 된다.
또 1주택자라도 집값이 9억원을 넘으면 9억원 초과하는 금액에 대해서는 양도세를 매긴다.
이때 장기보유특별공제로 세금 부담을 낮출 수 있다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산을 양도하는 경우 양도 차익에서 장기보유특별공제액을 차감하는 제도다. 보유기간 1년당 8%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다. 이때도 ‘2년 실거주 요건’을 채워야 한다.”
2021년 부터는?
양도세 비과세 요건은 더 깐깐해짐
장기보유특별공제 우대조건이 달라진다. (9억이하는 2년 거주하면 비과세이다)
연 8% 공제율이 ‘보유기간 연 4%+거주기간 연 4%’로 바뀐다. 보유뿐 아니라 실제 거주해야 공제 혜택을 받을 수 있다는 의미다. 올해까지는 10년 보유, 2년 거주하면 최대 80% 장기보유특별공제를 누릴 수 있지만 내년에는 같은 조건이면 공제율이 48%로 줄어든다.
또 단기간 주택을 사고팔면 1주택자라도 세 부담이 크게 늘어난다. 소득세법 개정안을 보면 내년 6월 1일부터 1년 미만 보유 주택의 양도세율은 70%, 2년 미만 보유주택은 60%가 된다.
조정지역은 2년 거주해야 비과세이나, 2017년 8.2 이전 계약했다면 보유만해도 됨
2017년 8.2 대책으로 조정지역에 2년 거주요건이 생겼다.
2017.8.2 대책 이전에 취득을 했거나신규 조정지역지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전에 2년 이상 보유 규정이 적용된다.
부동산대책이 나오면서 신규로 조정지역이 지정 되면 어떻게?
신규로 조정지역으로 지정된 경우도 조정지역 지정 이전에 취득한 주택은 마찬가지로 2년보유만 하면 된다.
위의 2년 보유는 반드시 계약 당시 다른 주택이 없어야 한다는 조건이 붙는다.
즉, 계약당시 무주택자라야 적용이 된다.
단, 입주권이나 분양권은 보유하고 있어도 상관 없다.
만약에 기존의 주택 있는 1주택자가 지정 전에 계약을 하고 계약금을 지불한 경우에는 2년 거주까지 해야 비과세 요건이 된다.
조정,비조정지역 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 받으려면?
종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득, 1년 이내 세대전원이 이사하고 전입, 1년 이내 좀 전에 주택을 양도한 경우.
첫 번째 종전주택 취득 후 1년 후에 신규주택을 취득
1년 안에 두 채를 매입해서는 안 된다는 뜻입니다. 이 요건은 조정지역 비조정지역 동일하게 적용.
두 번째 매도하는 종전주택 2년 보유의 비과세요건을 충족.
조정지역은 2년 이상 거주까지 해야 요건이 충족.
즉, 매도하는 종전주택은 1세대 1주택 비과세요건을 갖추어야 합니다.
세 번째 종전주택 매도기한
일반지역은 신규주택 3년내 종전주택을 매도
그러나 조정지역 1년 내에 매도하고 신규 주택으로 전입까지 해야함.
신규 주택에 임차인이 있는 경우는 임대차 종료시까지 전입을 연장 할 수가 있음.
최대 2년.
조정지역내 1년내 매도 1년내 전입은 신규주택의 취득 당시 기준으로 종전주택, 신규주택 모두 정상적인 경우에 적용
일시적 1가구 2주택, 이전 주택 매도기한이 각기 다름
종전주택 매도는 2018년 9.13대책 이전에는 3년이었음.
2018년에 9.13 대책이 나오면서 조정지역 2년 내 매도라는 규정이 생김
2019년 12.16대책으로 1년내 매도 전입으로 규정이 변경
2018년 9월 13일 전에 취득한 주택은 종전의 규정인 3년내 매도
2019년 12월 16일 이전에 취득한 주택은 2년내 매도
신규로 지정이 된 경우 조정지역지정 지정 이전에 취득한 주택은 종전 규정을 적용 함.
또는, 조정지역 지정 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 넣은경우 종전의 규정을 적용 받음
다주택자 양도세 중과 - 조정지역에만 해당
비조정 일반 지역의경우 6~42%의 기본세율을 적용.
그러나 기본세율 해서 2주택자는 추가 20% 그리고 3주택 이상은 추가 30% 중과세율이 적용 된다.
주택을 2년 이상 보유 했을 경우 과세표준 1200만원부터 최고 5억 초과까지 6~42% 기본세율이다.
아래표 참고
<양도세 세율>
조정지역 2주택자는 추가 20%의 중과세율이 적용돼,
양도세가 26%에서 최고 62% 로 올라감.
3주택이상은 30%가 추가돼
36%에서 최고 72%로 올라감.
조정지역에 아파트를 보유하고 있는 다주택자들이 증여를 하는 이유가 여기 있음.
조정지역과 비조정지역 각각 한채씩 있는경우.
비조정 주택을 팔면 기본 세율일까? 아니면 중과세일까?
비조정지역 주택을 먼저 팔게 되면 기본 세율.
반대로 조정지역 주택을 먼저 팔게되면 20% 중과세가 붙는다.
이런경우에는 비조정지역부터 파는 것이 더욱 유리하다.
다주택자 장기보유특별공제
비조정 일반지역의 경우 3년 이상 보유 시 매년 2% 15년 최대 30% 공제가 됨.
조정지역의 경우에는 이것이 적용되지 않는다.
다주택자는 2018년 8.2 대책으로 더 이상 장기보유특별공제가 적용이 안 됨.
마무리
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