공시지가와 실거래가 차이
실거래가는 실제로 시장에서 거래된 가격을 뜻한다.
부동산 실거래가 신고는 2020년 2월부터 신고기간이 기존 60일에서 30일로 강화됐다.
신고를 하지 않을 경우 500만원 이하의 과태료, 허위 신고시 취득세 5%에 해당하는 과태료가 부과된다.
취득세와 양도세의 경우 원칙적으로 실거래가를 기준으로 과세하게 되다.
하지만 만약에 오래 전 취득해서 거래가격을 모르거나 재산세나 종합부동산세, 상속세나 증여세처럼 거래가액이 존재하지 않을 때는 기준시가와 시가표준액을 기준으로 부과한다.
국세인 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세를 매길 때는 기준시가를,
지방세인 취득세와 재산세를 부과하기 위해서는 지자체에서 고시한 시가표준액이 기준이 된다.
공시지가는 국토교통부 장관이 건축물을 제외한 토지만을 조사 평가해 단위면적(㎡)당 가격을 말한다.
이는 또다시 토지 전국 필지 중 대표적인 50만 필지를 대상으로 이뤄지는 표준지공시지가와 이를 기준으로 시장·군수·구청장이 개별 토지에 정하는 개별공시지가로 나뉜다.
| 표준지공시지가 | 개별공시지가토지 |
|
토지 전국 필지 중 대표적인 50만 필지 대상으로 가격 책정 |
표준지공시지가를 기준으로 국세, 지방세와 같은 세금을 부과하고 관련 법령을 목적으로 지가 산정을 위해 정해지는 가격 |
| 국토부 장관이 평가 및 조사 | 장, 군수, 구청장이 세금 부과하고 지가 산정을 위해 부동산가격 공시위원회 심의를 거쳐 관할 |
주택공시가격은 주택의 토지와 건물을 합쳐서 평가한 가격을 말한다.
1) 표준·개별단독주택공시가격(단독·다가구 주택)과
2) 공동주택공시가격(아파트·연립·다세대주택) 등 크게 2가지 방식으로 공시된다.
이는 국세청의 기준시가와 지자체의 시가표준액으로 활용된다.
2020년기준 공시가격 현실화율은 공동주택이 69%, 단독주택이 53.6%, 토지가 65.5%였다.
정부는 이 세 종류의 공시가격 현실화율을 매년 평균 약 3%p씩 올려 모두 90%까지 올리기로 했다.
보유세 (재산세 + 종합부동산세) 부담을 완화하기 위해 속도를 조절한다.
9억원 이상 공동주택(아파트) 의 경우에는 현실화율 90%에 도달하는 데까지 5~7년이 걸린다.
현실화율이 낮은 단독주택의 경우 시세 9억원 미만은 15년, 시세 9억원 이상은 7~10년이 걸린다.
다만 토지는 시세와 관계없이 8년이 소요된다.
기준층 기준으로 10억에 거래되는 아파트는 2020년 기준 공시가격이 7억인데,
2027년이 되면 9억이 된다.
공시지가 확인 방법 - 잠실 리센츠
네이버에서 공시지가로 입력하면부동산공시가격 알리미 사이트가 검색 된다. 
아래 링크를 남긴다.
www.realtyprice.kr:447/notice/
예로 잠실 리센츠의 공시지가와 실거래가격 차이를 알아보고
공시가격이 실거래의 70% 수준까지 올라왔는지 확인해 보자.
위에 링크 남긴 사이트로 접속해,
좌측 상단에 있는 공동주택 공시가격 메뉴를 클릭한다.
도로명 주소는 네이버나 구글에서 검색하면 쉽게 알수있다.
리센츠의 도로명 주소는
서울특별시 송파구 잠실동 올림픽로 135 이다.
위에서 확인한 도로명주소를 순서대로 입력한다.
동호수는 큰차이가 없으니 기준층기준으로 임의로 정했다.
잠실리센츠 기준층 18층 공시지가는 13억 8700만원이다.
실거래가를 확인해보자
실거래가 확인을 위해 호갱노노를 이용한다.
2021년 3월 기준 1개월 평균 실거래가는 22억 8700만원이다.
지난 1년간 가격이 급등해
공시가격은 실거래가의 60% 수준으로 전국 평균 70%에 미치지 못한다.
공시가격은 1년 전 가격이기 때문에
지난 1년간 가격이 급등한 지역은 실거래와 공시가격 차이가 더 발생한다.
공시가격 목표 = 실거래가 ?
실거래가 등록의무 기간이 30일로 실거래 금액은 모두 집계되고 있어, 공시지가를 실거래와 같게 하는데는 기술적으로 문제는 없다.
다만, 매수 매도자 간의 협의로 가격을 조정하거나, 조망이나 인테리어등이 집마다 다르기 때문에 거래 가격은 동마다,층마다, 집마다 차이가 있을 수 밖에 없다.(현재도 동별,호수별로 공시지가 나눠져 있긴하나, 차이는 거의 없다)
그래서 정부의 목표는 공시지가를 실거래가의 90%까지 맞추는걸 목표로 하고 있다.
공시지가를 많이 올렸다고 해도 아직은 실거래가의 60% 수준인데,
90%까지 올라가면 재산세와 종합부동산세 부담이 점차 커질 것이다.
상가, 오피스텔 공시지가
아파트의 재산세나 종합부동산세가 궁금하다면 공동주택공시가격을 확인하면 되고, 토지를 상속 또는 증여받을 때 취득세가 궁금하다면 공시지가를 활용하면 된다.
상가나 오피스텔의 재산세를 알고 싶다면 건축물 시가표준액을 기준으로 하면 된다. 공시가격과 주택공시가격은 국토교통부에서 운영하는 부동산 공시가격 알리미 사이트를 통해서 확인할 수 있고, 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가는 국세청홈텍스, 시가표준액은 위택스 또는 지자체 홈페이지를 통해 조회 가능하다.
마무리
이상으로 공동주택(아파트)공시지가 확인하는 방법을 알아봤다.공시지가가 매년 오르면서 재산세와 종합부동산세 부담이 점점 커지고 있다.
본인 자산 현황을 잘 파악해 보유세를 부담하더라도 가지고 있는게 유리한지 아니면 채수를 줄이거나, 보유세 부담이 덜한 곳으로 이사를 가는게 유리한지따져 봐야 한다.
지역에 따라 다르지만 아파트가 서울이고,
보유세를 부담할수 있다(매월 수익이 있음) 면 계속 가지고 가는게 유리할것 같다는게 전문가를 전망이다.
시세차익 > 보유세