은행 금리가 0%대 저금리 시대에 살고 있다.
금리연동형 금융 상품들은 죄다 죽을 쑤고 있다.
한때 유행이었던 즉시연금 상품이란게 있는지도 모르는 시대다.
은행 금리보다 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 수익형 부동산 관심이 증가하고 있다.
대표적인 수익형 부동산은 오피스텔과 상가다.
상가는 수억원이 필요한 비싼 부동산 상품으로 대다수 일반인이 투자하기에는 부담감이 크다.
은퇴즈음해서 1~2억원의 몫돈이 있는데, 주식시장은 변동성이 커서 위험하고, 금융상품은 저금리로 원하는월 현금흐름을 만들어 낼 수 없기 때문에 선택하는 투자방법이 오피스텔이다.
아파트로는 금리 이상의 월세를 받기 어려워 월세 수익률이 아파트보다 높은 오피스텔로 시선을 돌리는 것이다.
갭투자로 불리는 시세차익형 투자도 좋은 선택지였지만,
7.10 부동산 대책에서 발표로 조정지역내 아파트 취득시 취득세 중과, 종부세 강화로
투자 상품으로 매력을 잃었다.
오피스텔 투자의 장단점을 알아보자.
규제 풍선 효과로 오피스텔 투자 몰리고 있다.
부동산 규제로 인한 풍선효과로 오피스텔 투자로 사람들이 이동하고 있다.
이동하는 이유가 오피스텔 투자 장점이라고 할 수 있다.
장점 1. 전세자금 대출 받아 투자 가능
수도권 규제지역에서 3억 원이 넘는 아파트를 사면, 전세자금 대출이 제한되지만, 다세대, 연립, 오피스텔은 적용받지 않는다.
장점 2. 중도금 대출 가능
부동산 규제로 다주택자에겐 아파트 집단대출이 안되지만,
오피스텔은 건설사 보증으로 중도금 대출을 받을 수 있다. 오피스텔 분양권은 주택으로 분류되지 않기 때문에 무주택자 자격을 유지하거나 다주택자와 관련된 규제를 적용받지 않는다.
장점 3. 다주택자가 오피스텔 취득시 취득세가 상대적으로 저렴해 졌다.
오피스텔은 취득세 4.6%로, 아파트와 같은 다른 주거 형태에 비해 취득세가 비쌌으나,
710 부동산 대책에 2주택자 이상은 8%, 3주택자 이상 및 법인은 12% 취득세를 적용하겠다는 방안을 포함하고 있어, 상대적으로 오피스텔 취득세가 더 싸지게 됐다.
규제로 인한 상대적 매력 때문에 오피스텔 투자로 수요가 몰리며, 시세 상승 움직임을 보이고 있다.
단점 1.
아파트와 비교해 시세가 오르지 않는다.
규제지역의 경우 양도세 중과되는데, 오른게 없으니 양도세 중과를 별로 신경쓰지 않아도 된다는건 장점인가, 단점인가
단점 2.
높은 관리비로 인한, 진입장벽 있음.
임차인에 해당하는 얘기다.
단점 3.
낮은 환금성. 물론 아파트와 비교해서다.
임대료가 받쳐주고 공실 위험이 낮은 오피스텔은 투자할 자금들이 갈데가 없어
매매가 활발 하다. (2020기준)
단점 4.
오피스텔도 주택이다. 다주택자는 오피스텔 매도시 양도세 중과된다.
오피스 용도로 사용하지 않고 주거용을 사용하기 때문에 주택이다.
오피스텔을 가지고 있는 다주택자면
매도 순서를 양도차익이 적은 물건 부터 해야 양도세를 덜 낸다.
당연히 오피스텔을 가장 먼저 정리해야한다.
주의할 사항들
오피스텔 투자는 아파트 갭투자가 아니다.
오피스텔은 시세 차익보다는 현금 흐름을 기대하는 수익형 부동산이다.
월세 수익을 노리는 수익형 부동산인 만큼, 임대 수익률이 그만큼 받쳐줘야 한다.
확인 1.
첫째도 교통, 둘째도 교통이다.
직장이 많은 서울 도심지 오피스텔 투자는 상대적으로 공실 위험이 덜하지만,
수도권 오피스텔 투자는 서울 도심권으로 이동할 수 있는 대중교통(지하철)이용이 얼마나
편리한지 따져 봐야 한다.
오피스텔 투자는 당연히 역세권 이어야 한다.
확인 2.
수익율 확인
도심이나 역세권인 조건을 만족했다면, 수익율을 따져 봐야 한다.
특시 신규 분양 오피스텔은 신중해야 한다.
신축 아파트를 흉내낸다고 분양가에 거품이 많이 껴있기 때문이다.
임차인들은 월세 1~2만원에 예민하다.
높은 분양가에 수익율 5%를 고집하다간 공실되는 수가 있다.
어쩔수 없이 주변 월세수준이나 약간 높은 수준에서 임대를 놓아야 하고, 수익율은 떨어진다.
확인 3.
아파트와 달리 오피스텔은 건축법 규제가 덜하기 때문에 공급이 쉽다.
오피스텔이 드문 곳에도 한곳이 성공하면, 앞다투어 경쟁적으로 오피스텔을 건설하게 된다.
차라리 오피스텔 포화 지역인데도, 임대료가 받쳐주는 지역에(서울 도심) 투자하는 것이 좋다.
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