오피스텔 투자 필요한 이유
예금 금리가 1%이하인 저금리시대,
4~5% 수익율을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 포트폴리오에 추가하려고 찾아보고 있다.
인터넷이나 유튜브에 '오피스텔 투자'라고 검색하면
70%정도 오피스텔 투자하면 망한다.
30%는 괜찮다.
의견으로 나뉜다.
들어보면 오피스텔 투자하면 망한다는 이유도 맞고,
오피스텔 투자 좋다는 의견도 맞다.
오피스텔 투자 장단점에 대해 중심을 잘 잡고 설명해준
유튜버가 있어 그 내용을 소개하고 요약한다.
오피스텔 투자하면 망한다???
아파트라고 다 좋은 것이 아니듯
오피스텔이라고 다 나쁜 것도 아니다.
다만 좋은 아파트, 좋은 오피스텔이 있을 뿐이다.
'어떤 오피스텔을 고르면 실패하지 않을까?'
시간되시면 원본 영상 확인해 보시길 바랍니다.
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오피스텔 투자 단점 8가지
오피스텔 투자 단점을 정리하면 아래와 같다.
1. 공급이 너무 많다.
2. 공실의 위험이 크다.
3. 대지지분 작다.
4. 전용률이 낮다.
5. 관리비 비싸다.
6. 노후화가 빨리 이루어진다.
7. 주택보다 거래비용이 높다.
8. 시세하락의 위험이 크다
거꾸로 생각하면 이 8가지 조건만 피해갈 수 있으면
좋은 투자를 할 수 있다는 뜻이다.
과거에는 아파트가 가장 좋은 투자처였지만,
취득세 양도세 보유세 규제로 매력이 떨어졌다.
오피스텔은 주택수와 상관없이 취득세가 4.4%이다.
오피스텔은 취득세는 변한게 없었는데, 아파트 취득세가 치고 올라가 버리니
단점이었던 오피스텔 취득세 장점으로 바뀌었다.
(2021년 1월현재, 규제가 날로 바뀌고 있어 오피스텔도 취득세도 어떻게 될지 모르니 주의)
과거 주택이 부족했던 시절 부동산
특히 아파트는 엄청난 시세차익을 내줬다.
몇억씩 오르는 시세차익형 부동산 투자를 했던 분들은
년 수익율 몇 프로나오는 수익형 부동산에 투자 하지 못한다.
하지만 이제 시대가 바뀌고 있다.
하루가 멀다하고 내놓는 부동산 규제로 인해 시세차익형 부동산 투자는 길이 막혀 버렸다.
투자는 할 수 있지만, 취득세, 양도세, 보유세를 감안하면 수익율이 나오지 않는다.
투자금이 많이 들어가지 않고 여유돈으로 안정적으로 4% 이상 수익율이 나오는 투자처로 오피스텔을 찾는 이유다.
오피스텔 투자에 부정적인 의견이 대다수이고,
일부 긍정적으로 보는 사람도 있다.
누구 말이 맞을까?
하나의 정답은 없다.
이건 요즘 커피숍 창업이 어때?
편의점 창업하면 다 망한다던데? 맞어?
뭐 이런 질문과 같습니다.
카페도 카페 나름이고, 편의점도 편의점 나름 이다.
(이래서 질문이 중요함. 모든걸 퉁쳐서 요즘 경기어때 하면? 질문을하면 항상, 늘.. 경기 안좋다는 답이 나온다.)
좋은 입지에 잘 운영되는 것은 매달 수천만원의 수익을 내고,
반대로 자신의 인검비도 가져가지 못하는 것도 태반이다.
더 많긴 하다.
아파트라고 다 좋은 것이 아니듯,
오피스텔이나 빌라 라고 다 나쁜 것도 아닙니다.
다만 좋은 아파트 좋은 오피스텔이 있을 뿐이다.
어떤 오피스텔을 고르면 실패하지 않을까?
첫째 공급 과잉
왜 오피스텔은 공급이 많을까?
1)수요가 늘었기 때문에 그럭저럭 분양이 됐다.
2)작은 땅만 있어도 쉽게 건축이 가능하다.
자본주의 사회에서 돈이 된다면 공급은 계속해서 늘어날 수밖에 없다. 이건 공급과잉이 되며 분양이 안되기 때문에 시간은 걸리겠지만, 시장 자체 조정이 된다.
작은 땅에 줘 수익률을 극대화 하려다 보니 주로 중소 건설사가 지은 실면적 5평 내외 초 소형 오피스텔이 많다.
신규 공급이 지속될 수 있는 택지개발지구를 피하면 된다.
요즘 주로 공급되고 있는 5평 내외의 초소형도 피하면 좋다.
실평수 7평~10평 대 오피스텔 크기가 틈새 시장을 공략하기 좋다.
둘째 공실 위험
이건 공급과잉 과도 맞물려 있는 문제다.
단기간에
공급이 많이 된 지역의 생길 수 있는 위험입니다 하지만 공급이 완료되는 시점에서 는 균형을 찾아 가기 때문에 이건 좀 과장된 측면이 있다.
오피스텔의 경우 아주 노화가 많이 이루어진 건물이 거나 입지가 아주 좋지 못한 건물이 아니라면 공실 위험은 지극히 낮다.
서울에서 방을 구하기 위해 돌아다녀 보시면 금방 알 수
있다. 생각보다 물량이 많지 않다.
설사 공실이 생기더라도
임대료 5~10만원만 내리면 금방 세입자가 들어온다.
경쟁관계에 있는 고시원 다세대 원룸형 등과 가격차이는 크지 않은데, 주거의 쾌적성이 월등히 높기 때문이다.
공실 위험 을 걱정해야 하는 것은 오피스텔이 아니라 상품성이 낮은 다세대 원룸 등이 되겠다.
셋째 대지지분이 작다.
무조건 대지 지분이 높으면 좋을까?
명동 중심지 땅 1평보다 임야 1만
평의 났다고 비교하는 것은 무리가 있다.
일반적으로 땅값은 상업 용지가 주거용지 땅 보다 비싸다.
단순히 면적만 비교할 것이 아니라 얼마짜리 땅은 얼마나 갖고 있는지 생각하면 된다.
결국 역세권의 좋은 자리에 위치한 오피스텔을 구하면 대지 지분은 크게 상관 안 해도 된다.
그런 땅은 지속적으로 가격이 오를 테니 말이다.
넷째
전용율 문제는 어쩔 수 없다.
아무래도 오피스텔은 복도식 이고 공용
면적이 차지 않은 비중이 높다보니 전용면적 비율은 낮을 수 밖에 없다.
요즘 40% 때 전용 별로 더 많이 지어지는 편인데 가능하면 50% 이상의 전용 눈을 가진 것을 고르면 좋다.
다섯째 관리비가 비싸다.
이건 전용율 과도 관계가 있다.
분양면적 을 기준으로 기본 관리비가 책정 되기 때문에 실 사용 면적에 비해 관리비가 비싸다.
특히 세대수가 작은 건물의 경우 관리비는 올라갈 수 밖에 없다.
반대로 대단지 오피스텔을 고르시면 관리비가 줄어든다.
세대수가 많은 대형 오피스텔을 고르시면 된다.
여섯째 건물의 노화가 빨리 이루어 진다.
이것도 난개발이 이루어진 소규모 오피스텔의 해당된다.
요즘 대단지 오피스텔의 경우 아파트보다 관리가 더 잘 되는 것도 있다. 호텔처럼 관리되는 것도 있고요 일반적으로 관리 사무실에 상주하는 직원들이 많은 오피스텔이 관리 또한 잘 된다.
그런데 관리 인원이 많으면 다시 관리비가 올라간다.
세대당 인건비가 적을 수 있는 대단지가 유리하다.
무조건 대단지로 골라야 한다.
500세대 이상 이면 적당하다.
일곱번째 높은 거래비용 2020년 이후엔 장점
오피스텔은 상업용 시설이 이 때문에
일반적인 취등록세 4.6% 가 적용되는데,
2020년 이후 2주택이상 아파트 취득세가 8%로 올라가 이제는 장점이 됐다.
수익형부동산의 경우 단기간에 시세차익을 목적으로 투자하지 않는 것이 좋다.
꾸준한 임대 수익을 목적으로 운영하다보면 시세차익 은 덤으로 생기는 거라고 생각하면된다.
장기 보유할 수 있도록 좋은 입지에 좋은 물건을 고르면
된다.
여덟번째 시세 하락 위험
이것도 공급과잉 과 관련된 일시적인 현상일 경우가
많다.
공급이 제한적이고 입지가 좋은 것을 걸으시면 크게 걱정하지 않아도 된다.
불과 몇해 전까지만 해도 마곡지구는 오피스텔의 무덤 이었다.
전국 오피스텔 공급 양의 절반 가량이 강서구 지역에 집중 됐었다.
그런데 지금은 마이너스 분양가에 거려 되던 것들이 수천만원씩 오른것도 많다.
제한된 땅에 공급이 무한정 늘어날 수는 없기 때문에 공급이 어느정도 완료되고 나면 제 가치를 찾아 간다.
수요에 비해 공급이 많아져서 수익률이 하락하면 가격하락이 위험이 있겠지만 반대로 공급보다 수요가 많아지면 수익율이 이를 높아지고 그에 맞춰 가격도 올라간다.
결국 좋은 물건을 잘 고르시면 해결될 문제다.
좋은 물건은 위에 8가지 단점이 없는 오피스텔이다.
정리하면
과거 주택이 부족했던 시절 부동산 특히 아파트는 엄청난
시세차익을 줬다.
하지만 이제 시대가 바뀌고 있다.
아파트는 무조건 오르고 오피스텔 투자는 무조건 망한다 그건 맞지 않는 이야기이다.
다만 좋은 아파트 좋은 오피스텔이 있을 뿐이다.
좋은 오피스텔을 선택하려면 어떻게 해야 될까?
크게 5가지 정도로 요약할 수 있다.
첫째 입지 조건
서울의 역세권 그 중에서도 집중 근접 지역이 좋다.
둘째 규모
관리도 잘 되면서 관리비 같 저렴 하려면 대단지 오피스텔이 어야 합니다
500세대 이상 이면 나쁘지 않다.
셋째 전용 면적 8평 내외
난개발로 인해 공급이 높아지고 있는 전용면적 5평
내외의 초소형 은 피하는 것이 좋다.
작은 땅만 있으면 분 방치 올릴 수 있기 때문에 공급은 항상 많고 가격은 오르기 힘듭니다
소형 아파트 전용면적 17평 과 초 소형 오피스텔
전용면적 5평 중간쯤에 있는 큼 체 상품이 좋다.
결국 10평 내외의 오피스텔이 공급 대비
수요가 많아 좋다.
최근 아파텔 인기를 보면 인기 평수를 알 수 있다.
넷째 건물 내 상가와 편의시설이 풍부하며 주차공간도 넓으면 좋다.
요즘 많이 짓고 있는지 기계식 주차장 보다 자주식 주차 공간이 유리하다.
끝으로 이 모든 조건을 만족하도록 가격이 너무 비싸면 아무 소용이 없다.
받을 수 있는 임대료는 지역에 따라 어느 정도 정해져 있기 때문이다.
분양 가나 매매가 가 저렴해 수익률이 5% 정도 확보 된다면 좋다.