양도세 줄이는 방법
부동산 정책이 수시로 변경돼 1가구 2주택 양도세 조건이 복잡해 졌습니다.2년 실거주 요건도 생기고, 9억 초과 주택에 대해서 장기 보유 특별공제조건도 까다로와 졌습니다.
1가구 2주택 양도세 비과세 받으려면 언제 어떻게 매수,매도 해야하는지 알아보고,비과세는 아니더라도
양도세를 줄일 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.
양도소득세 세율 구간
양도소득세 소득에 따른 세율구간입니다.
1세대 1주택은 비과됩니다.
장기보유 특별공제도 해줍니다.
조정지역 다주택자는 여기에 가산세가 붙습니다.
2주택자 20%, 3주택자 30%
만약에 3주택자가 조정대상지역 아파트를 팔아,
5억원 양도차이익 생겼다면 세금을 72% 내야합니다.
3억 5천 세금내고 내 손엔 1억 5천이 남습니다.
고가주택(시가 9억초과) 장기보유 특별공제율 낮아짐 - '거주' 해야함
국세청에서는 1가구 2주택 이렇게 부르지 않고
1세대 1주택, 1세대 2주택 이렇게 부릅니다.
1년에 8%씩 장기보유 특별공제 해주던걸
거주요건을 넣었습니다.
9억 초과하는 주택 5년을 거주하지 않아고 보유했다면
기존엔 40% 장기보유 특별공제가 됐는데,
변경된 법령으로 21.1.1 이후 20%로 공제율이 낮아집니다.
사례)
양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 10년 이상 보유한 주택
ㆍA는 10년 보유·10년 거주 / B는 10년 보유·2년 거주
① A:2,273만원으로 세부담 변동 없음
② B:2,273만원 → 8,833만원으로 6,560만원 증가
9억을 넘지 않으면 양도세가 비과인데, 9억이 넘는 주택은
양도가액에서 9억 초과분 비율만큼만 양도세를 내기 때문에 생각보다
많지는 않습니다.
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택에 해당하는 부동산의 양도차익 계산은
※ 고가주택 양도차익 = 양도차액 × (양도가액 - 9억원)/양도가액으로 계산한다.
위의 경우,
10 억 * (20-9)/20 = 5.5억에 대해 양도세를 내야 하는데,
장기보유 특별공제를 80%받는다고 하면 4.4억을 공제받을 수 있어요.
(장기보유 특별공제가 큽니다.)
5.5-4.4 = 1.1억에 대해서만 양도세를 내면 됩니다.
그래서 10억 양도차액이 있는데도, 세부담은 2,273만원밖에 안되는겁니다.
1가구 1주택이고 본인 집에서 오래 사셨다면 양도세는 걱정하지 않으셔도 됩니다.
다만, 보유세(재산세+종합부동산세)가 문제지요.
보유기간과 거주기간 계산이 다름 - 2년 '보유' 해야함
질문) 2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)하여 1주택이 된 후
다시 “신규주택을 취득하여 일시적 2주택“ 상태에서
1주택을 ’21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?
답) 새로운 주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산함
- (사례) B주택 양도하고 2년 경과 후 A주택 양도시 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 가능
일시적 1세대 2주택 보유기간 계산
조정대상지역 내 종전주택을 보유한 1세대가 ’18.9.13. 이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권(1/2지분)을 ’18.9.14. 이후 배우자에게 증여하는 경우, 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간이 3년에서 2년으로 단축되는지?
’18.9.14. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간은 3년에서 2년으로 단축됨
마무리
양도세 줄이는 방법을 정리하면,
1. 비조정 대상지역 아파트를 먼저 매도 할것
주택수를 줄이면, 조정대상지역 아파트 중과율을 적게 받을 수 있음
2. 다주택자이면, 가장 적게 오른 순으로 매도할것
최종 1세대 1주택 만들어서 그집에서 2년이상 거주할것.
집이 많은데 양도세 안낼 방법은 없나요? --> 없음
적게 낼수 있는 방법은 많음.
3. 1세대 1주택분들
무조건 그집에서 2년 거주할것,
거주지가 달라 사는게 불편하더라도 이렇게 살면 몇천만원 번다... 생각하면서 수양해야함.
땅을 파도 1원이 안나옴.
안되면 기러기라도 해야함.
4 . 거주가 안되면 2년 보유라도 할것
양도세 중과를 피하기 위해
거주, 비거주 상관없이 2년이상은 보유 할것 (중과 안됨)
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