공시지가 상승으로 부동산 보유세 대폭 상승
2021년도 전국 표준지 공시지가 상승률은 10.37%다. 이는 2007년 12.40%를 기록한 이후 14년 만에 최고치다. 정부가 부동산 공시가격을 한꺼번에 올린 작년의 상승률 9.42%보다 0.95%포인트 높다.
표준지 52만 필지 중 단위면적당 공시지가 10만원 미만이 전체의 58% 수준이며, 1천만원 이상은 약 0.8% 정도다.
표준지 공시지가 상승률이 높은 것은 세종과 서울 등의 상승률이 높은 가운데 다른 지역도 정부의 공시가격 현실화율(공시가격/시세) 로드맵의 영향으로 공시가격이 많이 높아졌기 때문이다
표준지는 전국 3346만 필지의 개별 토지 공시지가 산정의 기준이 되는 대표 토지로, 감정평가사들이 평가한다.
앞서 정부는 부동산 공시가격 현실화율 로드맵을 발표하면서 토지의 경우 올해 65.5%인 현실화율을 2035년까지 15년간 90.0%로 올리기로 하고 우선 내년에는 68.6%로 맞출 예정이라고 밝힌 바 있다.내년도 표준지 공시지가 현실화율은 68.4%로서 올해 65.5%보다 2.9%포인트 높아질 전망이며, 현실화 계획에 따른 목표 68.6%와 유사한 수준이다.
시‧도별로는 수도 이전 문제로 부동산 시장이 과열된 세종시가 12.38%로 가장 많이 올랐다. 이어 서울은 11.41% 상승했다.
부동산 보유세 부담 커진다.
중앙일보가 시뮬레이션한 보유세 계산이다. 강남 은마 아파트 33평 1채를 보유하고 있으면 보유세가 610만원나온다. 지난해 대비 45%가 증가했다.
마포구 래미안 푸르지오는 작년에 종부세 해당이 안됐는데올해부터 종부세를 내야한다. 354만 2000원을 부담한다.
여기까지는 부담이긴하지만 감당할 수 있다고 하자.
하지만, 규제지역에 아파트를 2채이상 보유하고 있으면 보유세 부담은 급격하게 증가한다. 은마아파트와 래미안 대치팰리스를 갖고 있으면공시지가 로 37억 800만이고 올해 내야하는 보유세(재산세 + 종합부동산세) 5366만원이다.대기업 과장 연봉이 세금으로 나간다. 그것도 매년 나간다.
아파트 가격 상승분이 보유세를 상쇄해야 하는데,아파트 가격은 매년 끝없이 오르기 어렵고, 아파트를 갖고 있다고 해서 현금흐름이 나오는것도 아니니5000만원이라는 세금을 내면서 2채를 보유할 수 있는 다주택자는 드물 것으로 예상된다.
팔자니 아깝고, 갖고 가자니 보유세가 부담되니,
증여를 하는 것으로 풀이된다.
2021년 보유세는 그렇고 앞으로 보유세가 얼마나 늘까?
재산세와 종합부동산세 확인하는 방법을 알아보자.2021년, 2022년.. 앞으로 나올 세금도 미리 가늠해 보고 세금 감당이 되는지 파악해 보자.
호갱노노가 필요한 기능 업데이트가 가장 빠르다.최근에 가장 좋아하는 앱이고 사이트다.
공시지가는 아래 사이트에서 확인하면 되는데, 세금 계산까지 해주지는 않는다.www.realtyprice.kr:447/notice/town/siteLink.htm
호갱노노는 공시지가도 확인할 수 있고( 2022년 예상공시지가도 시뮬레이션 된다.)세금도 계산해 준다. 정확한 수치는 아니니 참고용으로만 알고있자.
호갱노노 사이트(앱)에 접속하고대치동 래미안 대치팰리스를 입력하고 33평으로 평수를 조정했다.
개인 1인소유, 1주택, 60세미만이면 2021년 재산세 814만원, 종부세 1,376만원으로 총 2,190만원 부담해야한다. 2022년 재산세 929만원, 종부세 2,001만원으로 총 2,930만원 부담해야한다.
신입상원 연봉을 세금으로 낸다.아파트 가격이 오르지 않아도 공시지가 매년 오르기때문에위에 예상치는 거의 현실이 된다고 봐도 된다.세금이 매년 1.3배씩 뛴다. 
위의 계산은 대치 래미안 팰리스 1채 보유했을때인데 여기에 은마 아파트를 보유했다면보유주택추가 버튼을 눌러,
은마아파트가 추가됐고,
2021년 예상세금은 1주택일때 2,190만원에서 2주택일때는 6,096만원으로 올랐다.
종합부동산세? 강남에 있는 부자들만 내는거겠지?
종합부동산세가 남의 얘기 였는데, 아파트값이 급등해 왠만한 집이 10억을 넘고 공시지가가 오르면서 종부세 대상이 되는 사람들이 많아졌다. 서울 밖으로 나가보자. 인천 송도와 부천에 집을 한채씩 두채 갖고 있다고 가정해보자.
송도에 있는 33평 송도더샵을 하나 보유하고 있다면,종부세는 없고 재산세만 84만원 부담하면 된다.
중동 은하마을 대우동부아파트 37평을 갖고 있다고 해보자.공시지가는 3억대로 아직 실거래가 7억 대비 그렇게 높지않다.
1채일때는 9억까지 종부세를 내지 않아도 되지만,2채부터는 합이 6억 이상부터 종부세를 내야한다.1채일때 84만원 재산세만 내도 됐었는데, 2채일때는 종부세까지 378만원 2022년엔 674만원을 내야 한다.
수도권, 인천에 33평 두채를 갖고 있는 경우 이렇게 대부분 종부세를 내야한다. 공지지가가 낮아 2021년 내지 않았더라도 2022년부터 내야 할 가능성이 매우 높다.
이런 상황인데도 주택가격이 계속 상승하고 있으니,매매차익 > 보유세 라고 생각하는 사람들이 많은것 같다.
마무리
변수는 많다.
2022년 대선이 있어 부동산 정책 흐름이 바뀔수도 있지만,
세금은 국회에서 법을 고쳐야한다.
여당이 과반을 차지하고 있기때문에 방향을 예측하기 어렵다.
(1가구 1주택 종부세 부담은 완화해 주지 않을까?)
단순히, 선거가 있으니까.. 하고 정책바뀌길 기대하면 고통의 시간이 길어질 수도 있다.
먼저, 2022년 2023년 재산세와 종합부동산세를 확인하고
본인 현금흐름과 자산상황에 맞게 대응하는 수 밖에 없다.
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