주거용 오피스텔 취득세,재산세,종부세,소득세,양도세에 대해 알아보자.
오피스텔은 주거용으로 사용할수도있고 업무용으로 사용할수도 있기때문에
각각의 경우 세금을 다르게 적용한다.
일단 주거,업무용
2가지 경우가 있고
여기에 시점마다 내는 세금이 있는데, 이때에 적용하는 주거용,업무용 기준이 다르다.
시점에 따른 세금은 아래와 같다.
취득할때 내는 취득세
보유하고 있을때 내는 재산세,종부세,
나중에 팔때 내는 양도세
오피스텔 하나만도 이렇게 여러가지 경우가 있는데,
오피스텔+ 아파트를 보유하고 있으면
1가구 2주택이냐,
다주택이냐에 따라 종부세가 부과 되기도 하고,
양도세중과 되기도 한다.
다른 아파트가 있는경우에
오피스텔의 주거용,업무용 용도가 중요해진다.
세상복잡한게 오피스텔 세금계산이다.
하지만 이 고비만 넘기면 왠만한 주거용 부동산 세금 적용 문제는 어렵지 않게 풀 수 있으니,
딱 5분만 진득하니 내용을 읽어보자.
주거용 오피스텔 취득세
오피스텔 취득시 해당 오피스텔은 주택인가? 아닌가?
1) 오피스텔 매수시 해당 오피스텔 취득세는?
주택이 아니다.
나중에 주거용으로 사용하던,업무용으로 사용하던 취득세율은 4.6%
향후 주택으로 사용계획이 있다하더라도 따지지 않는다.
기존에 주택(아파트,다세대,다가구 등)을 보유한 상태에서 추가로 오피스텔을 취득하더라도 취득세는 중과 되지 않고 4.6%를 적용한다.
2) 분양받은 오피스텔의 취득세는?
주택이 아니다.
나중에 주거용으로 사용하던,업무용으로 사용하던 취득세율은 4.6%
오피스텔 취득세는 4.6%이다.
3) 다른 주택 취득시 이미 보유중인 주택임대사업자가 임대주택으로 등록한 오피스텔을 주택수에 포함되는가?
* 주택임대사업자 = 지자체(시.군.구청) 임대사업자 등록 + 세무서(사업자등록)
주택에 포함 된다.
주의사항 : 다주택자로 분류되어 취등록세 가 중과될 수 있다.
4) 주택임대사업자 등록을 안한 경우,
다른 주택 취득시(조정지역이라 중과된다고 가정) 이미 보유중인 오피스텔은 주택수에 포함되는가?
원칙적으로 취득세 중과에 해당되지만, 중과 되지 않은 사례가 대부분이다.
왜?
조건 : 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔에 한하여 주택수에 포함되기 때문이다.
오피스텔을 분양받거나, 매수할때 소유주가 아무것도 하지 않으면
재산세 과세대장에 건축물(업무용)로 대부분 등록이 돼 있다.
구청에서 업무용,주택용 조사를 철저하게 하지 않는다.
세입자가 전입신고하고,
주거용으로 사용하고 있어도 재산세 과세대장엔 건축물로 등록된 경우가 대부분이다.
일반적으로 업무용 오피스텔의 재산세가 더 많이 나온다.
구청에서 주거용으로 등록하고 재산세 감면 받으라는 공지가 내려 오는데,
이때 굳이 업무용을 주택용으로 변경하여 등록하면,
재산세는 줄어들지만
종합부동산세 과세 대상에 포함되고,
다른 주택 취득시 취득세도 중과될 수 있다.
아무것도 하지 않고 가만 있는게 유리하다.
업무용 주거용 재산세 차이는 년 10~20만원정도 차이가 난다.
종부세,취득세 수백에서 몇천만원 까지 나올 수 있다.
소탐대실 하지 말기를 바란다.
그러면 양도세 중과도 피할 수 있겠네? 노노!
재산세를 업무용으로 냈다고 하더라도(취득세, 종부세 중과는 피할 수 있음)
양도세 계산할때는 실제 사용 용도로 판단한다.
주거로 사용하면 주택으로 본다.
주택으로 사용하는 오피스텔이 하나 있는 상태에서 다른 주택을 비과세로 신고 할때 세무서 입장에서는 만약 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있다는 것을 확인하며 징수할 세액이 많이 나온다.
세무서에서 어떻게 확인하는 방법은 여러가지다.
세입자의 주소 전입을 가장 먼저 확인하고, 그 외에 관리사무소의 차량출입증 발급, 전기 가스 사용량, 탐문등으로 이루어 진다.
세입자 전입신고 안되고+재산세를 업무용으로 냈다고 하더라도
양도세 계산할때는 주택으로 간주되니 주의하길 바란다.
정리하면 이렇다.
주거용으로 사용하고 있더라도 재산세를 업무용으로 낸다면
취득세, 종부세 계산시 주택으로 간주하지 않을 확률이 높다.(재산세 부과 영수증 확인 또는 해당오피스텔이 어떻게 등록돼 있는지 구청에 확인)
단, 양도소득세 계산할때는 주거용으로 간주한다.
구체적인 사례는 아래 영상 참고하길 바란다.
https://www.youtube.com/watch?v=qyfd3TTBaLQ&t=40s
오피스텔 재산세
1) 일반적으로 오피스텔의 재산세는 건축물(업무용)로 과세한다.
즉, 다른 주택 취득세낼 때와 종부세 계산할때 주택수에서 배제 된다.
오피스텔을 주거용도로 사용한다면 재산세를 주택으로 과세돼야 하지 않나? 라고 생각할 수 있다.
주거용도로 사용한다면 *납세자의 신청에 한하여
주택으로 과세한다.
위에도 설명했지만, 재산세 아낀다고 굳이 주택으로 변경신청하지 말기를 바란다.
주거용도로 사용하지만, 주택분 재산세 분류 신청 안하면
그냥 건축물(업무용)으로 과세한다.
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2) 주택임대사업자가 등록한 오피스텔은?
주택으로 분류돼 주택분 재산세가 과세 된다.
그러면 주택임대사업자 왜 하는데?
취득세 감면되고, 재산세 덜내고(약간), 종부세 합산배제되고(합법적으로), 양도세 깍아줌.
대신 임대로 5% 상한제한+ 10년유지 의무 있음
3) 주택임자사업자 등록이 말소(자진말소, 자동말소) 된 이후 오피스텔 재산세는?
등록 말소 된 이후에는 다시 건축물로 재산세가 부과된다.
등록말소 된 이후에 주거용도로 사용하지만, 납세자가 주택분 재산세 분류 신청을 하지 않으면
건축물로 과세된다.
오피스텔 종부세(종합부동산세)
종합부동산세 과세 대상이 되는 주택이란?
지방세법 상 재산세 과세대상이 되는 주택을 말한다.
아무것도 하지 않으면(굳이 주택으로 등록하지 않아 업무용으로 등록돼 있음)
오피스텔은 종부세 부과대상이 아닐 확률이 매우 높다.
주택임대사업자는 주택으로 간주돼 종부세 과세 대상이 된다.
단, 임대사업자등록 시점에 조정지역이 아니면 종부세 합산에서 배제해 준다.
2023년 기준 서울 일부지역을 제외한 대부분 지역이 조정지역이 아니다.
이 지역에 오피스텔을 취득하고 주택임대사업자 등록을 하면 종부세 합산에서 빼준다.
나중에 물건이 있는 지역이
조정지역으로 지정돼 더라도 종부세 합산 배제는 유지 된다.
오피스텔 소득세
1) 오피스텔을 임차인이 상시 주겅요으로 사용하고 있는 경우
주택으로 간주하고 주택임대소득 과세 대상이다.
2) 소득세법상, 사업자등록(세무서에만) 한 오피스텔 - 주택임대사업자 아님
주택이고, 주택임대소득 과세 대상이다.
주거용임대 = 부가가치세 면세 사업자.
3) 주택임대사업자 등록한 오피스텔
주택임대사업자 = 지자체 임대사업자 등록+ 세무서 사업자 등록
주택이고, 주택임대소득 과세 대상
오피스텔 양도소득세
양도소득세 과세대상이 되는 주택이란?
'주택'이란 허가 여부나 공부 상의 용도 구분과 관계 없이
사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
임차인과 업무용 계약을 체결 하였으나(전입신고 불가등), 임차인이 주거용으로 사용하는 경우에는 주택이다.
세입자가 전입신고하는걸 임대인이 막을 수 도 없고, 알 수도 없다.
게다가 세무소에서
업무용으로 등록된 오피스텔 주소지로 납부한 영수증,
야간 수도,가스사용, 출입내역등을 모두 보기때문에 빠져나가기 힘들다.
세무서는 오피스텔을 대부분 주거용으로 사용하고 있다는걸 알고 있다.
오피스텔 분양권을 가지고 있는 경우에는 주택수에 포함되지 않는다.
아파트는 포함됨
마무리
이상으로
오피스텔 취득세,종부세,소득세,양도세에 대해 알아봤다.
세금은 공부할때 정리하지 않으면 잊어버린다.
내 상황에 맞는 사례부터 세금 계산을 해보자.