전월세 계약할때 꼭 넣어야 하는 특약사항을 알아보자.
임차인 입장에서 전세계약을 해보고, 임대인 입장에서도 전세계약을 수차례 해본 경험이 있다.
상식적인 특약사항을 계약서에 기재하는데건 원만하게 협의 되는데
가끔 무리한 특약사항을 넣어달라는 요구가 있다.
특약사항들과 주의할 점을 알아보자.
전세계약서 특약사항 - 예시
1. 소유권이전 등기 전의 임대차 계약이며, 임대인은 임차인에게 잔금 지급일에 임대목적물을 인도한다(분양권계약서,신분증 확인함)
2.임차인과 동행,현장 및 공부 확인후 현시설물 상태에서 임대차한다.
3.임대할 부분의 면적은( 건축물 대장상의 전용면적 또는 연면적, 실측면적)이다.
4.본 임대목적물은 잔금과 동시에 소유권 이전되는 계약이다. 잔금일에 수분양자에게 소유권등기이전한다.
4-1. 임대인은 임차인의 전세자금 지급과 동시에 중도금 대출 상환 말소하고 분양잔금 완납후 소우권 이전등기를 접수한 후 소유권 이전등기접수증을 임차인에게 전달한다.
5.임대인은 전세자금 대출에 동의하며, 적극협조한다. 단, 임대목적물에 문제로 인한 대출불가시 임대인은 위약금 없이 계약금을 반환해 준다.
5-1. 전세잔금 지급후 임대인 소유권 취득 불가시 본 계약은 무효이며, 임차인에게 위약금을 지급한다.
6.임대인은 잔금익일까지 근저당권 가압류 등 담보설정을 할 수 없으며, 계약기간중 추가적인 담보설정을 하지 않기로 한다.
7.임대인은 전세반환보증보험 가입에 동의 및 협조한다.
8.신축 건물에 따른 하자 발겨시 임차인은 임대인에게 통보 및 하자보수에 적극협조해 주기로 하며 관리규정에 따라 하자 접수하기로 한다.
9.임대차 종료시 임대목적물 및 기본시설물(에어컨,전기쿡탑,냉장고,세탁기)을 파손.훼손시 수리비용을 제하고 보증금을 반환한다. 또한 입수시 지급된 물품은 퇴거시 임대인에게 반환한다.
10. 관리규정에 따른 관리비와 공과금, 주차비 등은 잔금일로부터 임차인이 지불한다.
11. 반려동물 사육금지 및 실내흡연금지, 벽에 못질 금지, 스티커 부탁금지, 변기에 이물질투입 금지등 임차인의 부주의로 인한 싱크대 막힘 및 화장실 변기 막힘 발생시 임차인이 책임지기로 한다.
12.퇴거시 임차인은 공과금을 완납하고 또한 보인 물품과 쓰레기를 처리한다.
13.임차인은 계약기간 중도해지로 퇴거시 임대인의 손해 중개보수,관리비,청소비 등을 배상하여야 하며, 다음 임차인의 잔금일 까지 공과금을 부담하고, 신규 임대계약 체결에 최대한 협조하기로 한다.
14. 임차인이 임대차 기간 만료전 6~2개월 사이에 별도의 통지가 없는한 동조의 기간에 계약갱신 요구가 있는것으로 보며, 임차인이 묵시적 갱신을 원치 않을 경우 적어도 2개월 전에는 임대인에게 통보하며, 퇴거 2개월전부터 부동산과 임대인의 집보여 달라는 요청에 협조하기로 한다.
15. 주택 임대차계약 신고는 계약일로부터 30일이내 관할 주민센터를 방문 또는 국토교통부거래관리시스템을 통해서 계약 당사인 임대인과 임차인이 '주택임대차 계약신고서'에 공동으로 서명 또는 날인 하여 신고한다.
16.기타사항은 민법 임대차 보호법 및 부동산 주택임대차 계약에 따르기로 한다.
17.부동산 거래계약당사의 개인정보 활용 및 수집에 동의한다.
파란색 글씨는 - 임차인을 위한 특약
초록색 글씨는 - 임대인을 위한 특약
전세보증금 지키는 특약 - 가장 중요
최근 전세사기가 많아,
전세보증금을 지키기위해
특약을 꼼꼼히 넣는 임차인들이 많아 졌다.
전세보금을 지키기위한 방법은 간단하다.
전세보증보험에 가입하면 된다.
계약서 작성할때 아래 특약을 반드시 넣자.
전세 보증보험 가입 불가시 계약은 파기한다.
전세보증금반환 보증보험의 가입이 거절 사유
1. 집 자체의 문제 : 해당 집이 경매 신청, 압류, 가압류, 가처분 등이 설정되어 있다면 가입이 불가능
2. 임대인의 문제 : 임대인, 즉 집주인이 신용관리 대상자인 경우 가입이 거절
3. 일반적 계약 기간(2년) 불충족 : 전세 계약 기간이 1년 미만인 경우는 가입이 거절
※ 빌라의 경우, 2023년 5월부터 보증한도가 축소됨.
이에 따라 기존에 가입했던 보증보험의 갱신이 거절될 수도 있음.
대출관련 전세 특약 사항
아래는 인터넷 검색으로 찾은 청년버팀목 대출관련 특약사항이다.
임차인 입장에서 정리한 것이다.
다 괜찮은데, 첫번째 항목에 문제가 있다.
첫번째 항목을 제외하고는 목적물(전세집)에 문제가 생겼을 경우
계약이 취소되고 계약금 또는 보증금을 반환한다는 내용이다.
✅임차인이 전세금 은행대출 과정에 임대인은 협조하기로 한다.
--> 통상적인 특약사항이다. 은행 전화받기, 관련 서류 제출 협조등을 말한다.
하지만, 아래 빨간색 글씨 내용 때문에 계약서 작성이 어렵다.
✨전세대출 시 필수로 넣기✨
1 . *청년버팀목은 미리 계약하고 가기 때문에 꼭 넣기, 계약했다가 대출 안나와서 계약 파기 되는 경우 계약금 돌려받기 위함
✅임차인이 전세금 은행대출 과정에 임대인은 협조하기로 한다.
대출이 임차인의 책임이 아닌 은행제도상의 문제로 이행이 되지 못할 경우, 이 계약은당연히 파기하고 계약금은 금(~)원을 즉시 반환 하기로 한다.
➡️*뜻풀이 : 내가 전세대출이 은행에서 뭐때문에 안 받아준다고 하면 이 계약 파기다. 계약금 내놔라
목적물(전월세 집) 문제(선 대출이 있거나, 무허가 건물 등등) 로
대출이 나오지 않는다면 임대인 책임이기 때문에 계약취소 사유가 될 수 있다.
목적물의 상태나 조건은 임대인만이 알고 있기 때문에 임차인은 권리 보호를 위해 아래 특약은 기재 해야한다.
이미 위의 예시특약에도 있다.
하지만 은행에서 전세 대출이 거절된다면 누구 책임일까?
임차인,임대인 양쪽 다 아니라면
은행책임일까?
청년 버팀목 전세대출을 신청하려면 '전세계약서'가 있어야 한다.
대출 여부를 정확히 알 수 없는데 계약서 부터 작성해야 한다.
만약에 대출이 안나와 잔금을 줄 수 없는 상황이 되면 계약금을 날리게 된다.
다른 대출을 부랴부랴 알아보겠지만, 금리도 비싸 이자 감당하기 어려울 수 있다.
그래서 1. 특약을 넣은것인데,
이건 계약전 임대보증금 조율하고 나서
구두로 먼저 협의(부탁)를 해야한다.
"계약서 작성하고 버팀목 전세자금 대출신청을 할 예정입니다.
심사기간이 10일에서 14일정도 소요됩니다.
만약에 최종 심사결과 대출이 나오지 않는다면, 계약금을 반환 한다는 특약을 넣어도 될까요?"
임대인은 취소 될지도 모르는 계약을 해놓고 2주가량 기다려야 한다.
중간에 다른 계약자 나타나도 계약을 할 수 없다.
그 동네에 전세물건이 많거나, 전세보증금이 높다면 1. 특약 넣기가 가능할 수도 있지만,
전세 물건이 없는 상황이라면 1. 특약은 넣기 어렵다.
특약내용처럼 당연한듯이 요구하면 계약은 더더욱 어렵다.
은행 대출 거절로 계약이 파기됐을때 중개수수료는?
임차인 임대인이 잘 협의해
전세 대출거절시 계약금을 돌려주기로 특약에 넣었다.
자, 이때 중개수수료는 지불해야 할까?
아무런 얘기가 없었다면
임차인 임대인 모두 지불해야 한다.
임차인은 계약금을 지켰으니까 그래도 덜 억울하다.
임대인 입장에서는 협조를 한다고 1주~2주간 기다렸는데, 계약은 성립안되고
중개수수료만 날리게 된 입장이다.
계약서 작성전에 공인중개사와도 중개수수료 협의를 꼭 해야한다.
중개수수료를 지불하고 싶지 않으면
은행 대출 거절로 계약파기시 중개수수료는 지급하지 않는다.
는 특약을 넣어야 한다.
또는,
은행 대출 거절로 계약파기시 임대인은 중개수수료를 지급하지 않는다.
마무리
전세보증금을 지키기 위해(임차인 입장)
전세 계약시 반드시 넣어야하는 특약 6가지다.
위에도 있는 내용이다.
https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=35594070&memberNo=478443
전세 계약 시 반드시 넣어야 하는 특약 6가지
[BY 부동산R114] 동영상 버튼을 누르면 현재 화면에서 재생됩니다. 전세 계약할 때 반드시 넣어야 하는...
m.post.naver.com
이 포스팅에 있는 댓글을 보자.
포스팅 내용하고는 다른 세상이 있는것 같다.
임대인 입장에서는 의견이 이렇게 다르다.
임차인 권리를 지키기위한 특약들이기 때문에 배경은 충분히 이해하지만
임대인들은 거부감을 가질 수 있다.
특히 나이가 많은 임대인들의 경우 더욱 그렇다.
인구는 많고 전셋집 구하기 어려운 시대였다.
당신들 세대에선 임차인은 '을' 이고 임대인은 '갑' 이었기 때문이다.
지금은 역전세도 발생하고,
신축 입주가 몰린 지역에서는 임차인 구하기가 매우 어렵다.
서로 아쉬운부분이 있으니 잘 협의해 계약을 해야한다.
특약 6가지는 임차인 권리를 지키기 위한 최소항목이다.
공인중개사에게 부탁해
임대인에게 잘 설명해서 꼭 넣도록 하자.