내 친구 하나가 결혼 준비 중인데, 30년 넘게 부모님 집에서만 살아서 그런지 부동산은 완전 문외한이더라고. 전셋집 구하고 전세대출 알아보는 걸 막막해하길래, “너 같은 사람 많을 거야” 싶어서 이 과정을 정리해봤어. 내가 겪은 삽질과 깨달음을 섞은 실전 가이드야. 신혼부부든, 처음 집 구하는 사람이든, 이 글 보면서 “아, 이거였구나” 하고 한숨 덜었으면 좋겠네. 자, 시작한다!
1. 집 고르기: 출퇴근 망하면 신혼생활도 망해
전셋집 구할 때 제일 먼저 고민할 건 어디에 살 건지야. 나 진짜 예전에 “월세 싸니까 괜찮겠지” 하고 회사에서 둘 다 한참 먼 데 잡았다가 아침마다 지옥철 타면서 “이게 뭐야” 했던 기억이 생생해. 신혼부부라면 출퇴근이 진짜 삶의 질 좌우한다고.
현실 팁, 이거 꼭 기억해
- 회사 근처: 우리 집은 내가 설거지 더 많이 하니까 내 회사 쪽으로 잡았어. 너희도 누가 집안일 주로 할지 생각하고 정해.
- 중간쯤: 회사 위치가 반대면 중간 지점 찾아봐. 지도 앱 켜고 거리 재보는 거 추천.
- 부모님 생각: 나중에 애 생기면 도움받을 데 근처도 괜찮지. 우리 엄마가 “나중에 손주 보러 갈 거니까 가까이 살아” 하시더라고.
부동산 앱(직방, 다방 강추) 깔고, 중개사한테 전화 돌리다 보면 괜찮은 집 하나쯤 눈에 띄어. 정답은 없으니까 둘이 앉아서 “여기 어때?” 하면서 골라봐.
2. 전세보증보험 가입 가능한 집으로 계약해야 해
집 고를 때 절대 놓치면 안 되는 건 전세보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하는 거야. 요즘 전세사기 때문에 보증보험이 필수인데, 이게 안 되면 보증금 날릴 위험 커져. 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 사이트 보면 알 수 있듯이, 보증보험 가입하려면 집값 90% 이내로 전세금과 선순위 채권 합이 맞아야 하고, 압류나 가압류 같은 권리 침해가 없어야 해. 예를 들어, 수도권은 전세금 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하 조건도 충족해야 한다고 HUG 홈페이지에 나와 있더라고.
그리고 집 문제로 보증보험 가입이 안 되면 계약금 돌려줘야 한다는 것도 꼭 기억해. 계약서 쓰기 전에 중개사나 집주인한테 “이 집 보증보험 가입 가능해요?” 물어보고, 안 된다면 계약금 걸고 들어갔다가 낭패 볼 수 있어. 특히 계약서에 특약 문구로 “집 문제로 전세보증보험 가입이 불가할 경우 계약금 전액 반환” 넣는 게 필수야. 이거 안 넣으면 나중에 “보증보험 안 된다”고 했을 때 계약금 돌려받을 근거가 약해지니까, 절대 빠뜨리지 마!
3. 계약서 쓸 때: 등기부등본 안 보면 큰일 나
집 정했으면 이제 계약서 쓰러 가는데, 여기서 등기부등본이 네 목숨줄이야. 임대인이 “문제없어요, 걱정 마세요” 해도 절대 그냥 넘기면 안 돼. 나도 처음엔 몰라서 대충 봤다가 친구한테 “너 그러다 보증금 날린다”며 혼났던 적 있거든.
등기부등본, 이거만 체크하면 돼
- 표제부: 주소 맞는지, 주거용인지(상가면 전입신고 불가능), 불법 건축물 아닌지 꼭 봐.
- 갑구: 계약서에 나온 임대인 이름, 신분증, 등기부 소유주가 동일인물인지 확인. 진짜 집주인 아닌 사람이 나올 수도 있다더라.
- 을구: 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 꼭 체크. 집값 10억에 근저당 8억이고 내가 전세 5억 넣으면? 보증금 일부 날릴 수도 있어.
그리고 등기부등본 뽑은 날짜 꼭 확인해. 한 달 전 거면 그 사이 무슨 일이 생겼을지도 모르니까, 당일 뽑힌 걸로 달라고 떼. 인터넷등기소에서 클릭 몇 번이면 나오니까 귀찮아도 해봐. 이거 하나로 마음 편해진다고!
4. 전세대출: 서류 많아도 침착하게 준비
계약 끝냈으면 은행 가서 전세대출 신청할 때야. 처음 서류 목록 보고 “뭐야 이게 다” 했는데, 한 번 해보니까 “아, 별거 아니네” 싶더라고.
대출 때 챙길 것들, 메모해
- 기본: 신분증, 주민등록 등본, 가족관계증명서.
- 회사 증명: 건강보험 확인서, 원천징수영수증, 재직증명서.
- 계약 관련: 계약서, 계약금 영수증.
은행마다 살짝 다를 수 있으니 전화로 “이거 필요해요?” 물어보면 시간 아껴져. 근데 여기서 핵심은 확정일자야. 대부분 은행이 확정일자 찍힌 계약서 달라고 하더라고.
확정일자, 이게 뭐야?
계약한 날짜를 주민센터나 인터넷등기소에 등록해서 내 권리 보호받는 거야. 계약 후 30일 안에 해야 하고, 빨리 해놓으면 나중에 “아, 다행이다” 싶을걸. 대출 안 받아도 이건 무조건 해둬. 근데 이거만으로는 대항력 안 생긴다고, 그건 이사 때 얘기할게.
5. 이사 당일: 전입신고가 진짜 승부처야
전세대출 승인 나고 이사 날이 됐어. 은행이 임대인한테 돈 쏴주면(가끔 나한테 오는 경우도 있음), 그날 바로 해야 하는 게 전입신고야.
왜 전입신고가 중요하냐?
이걸 해야 다음 날 0시부터 대항력 생겨. 대항력이 있으면 집이 경매로 넘어가도 내가 계속 살 수 있고, 보증금도 돌려받을 수 있어. 확정일자만으로는 부족하니까, 이사 당일 동사무소 가거나 정부24에서 인터넷으로 꼭 해놔. 5분이면 끝나. 나 이거 몰라서 하루 늦게 했다가 친구한테 또 혼났네.
추가 꿀팁: 이사 당일 정신없을까 봐 미리 정부24 접속 연습해놔. 진짜