부동산 투자 트렌드는 계속 바뀝니다.
2020년 전에는 아파트 갯수를 최대한 많이 늘리는 갭투자가 유행했습니다.
다주택자 규제(양도세,취득세)때문에 이제 그렇게 투자하는 사람은 없습니다.
지금은 똘똘한 한채입니다.
최종 똘똘한 한채를 위해 중간입지 아파트에서 갈아타는 전략이 유리합니다.
중간입지 아파트에서도 저평가된 앞으로 상승가능성이 높은 지역이 어디인지
입지는 어떻게 보는건지 파악하는 방법을 소개합니다.
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송희구(15년 차 투자자)의 유튜브 강연을 듣고 부동산 투자 핵심 포인트를 정리.
저평가 지역과 투자 전략을 중심으로, 내가 투자 판단할 때 참고할 수 있도록 간결하게 기록.
https://www.youtube.com/watch?v=JODi8Kntuh8
1. 지역과 단지 분석: 투자의 기본
부동산 투자는 지역과 단지가 핵심. 급지(지역 등급)로 나누는 건 대략적인 기준일 뿐, 단지별로 세부 분석 필요.
상급지 vs 중하급지
- 상급지 (강남, 서초, 용산, 송파, 성동구)
- 특징: 높은 가격대(30평 기준 10억~20억+), 안정적 자산 가치.
- 역세권 중요도 낮음: 학군, 상권 등 인프라가 이미 뛰어남.
- 예: 강남 압구정 현대(구축이지만 가치 높음), 송파 잠실 리센츠, 성동 트리마제.
- 중하급지 (검단, 시흥, 하남, 구리)
- 특징: 저평가 지역, 교통망 확충 후 가치 상승 기대(6억~9억).
- 역세권 매우 중요: 교통이 자산 가치 결정.
- 예: 구리역 주변(8호선 연장 후 상승 가능).
| 구분 | 상급지 | 중하급지 |
|---|---|---|
| 지역 | 강남, 서초, 용산, 송파 | 구리, 하남, 검단, 시흥 |
| 가격대 | 10억~20억+ | 6억~9억 |
| 역세권 | 낮음(인프라 우수) | 높음(교통망 핵심) |
| 투자 메모 | 장기 안정 투자 | 단기~중기 성장 기대 |
2. 저평가 지역: 투자 후보
현재 저평가된 지역, 교통망 확충으로 가치 상승 가능성 있는 곳 정리.
구리역 주변
- 왜? 8호선 연장(2025년 예정) → 서울 접근성 개선.
- 가격 6억~8억 (20~30평).
- 메모 신축 분양권 유리. 개통 후 시세 상승 가능.
하남 미사
- 왜? 5호선, 9호선 연장 예정 → 강남/동쪽 직장인 적합.
- 가격 7억~8억.
- 메모 신축, 전세가율 높은 단지. 실거주+투자 가능.
수지구청역 주변
- 왜? 수원/기흥/판교 직장인 유리, 학군 좋음.
- 가격 구축 6억~7억, 신축 9억+.
- 메모 구축이 가성비 좋음. 교통/학군 확인.
광명 철산역
- 왜? 7호선, 신안산선(예정) → 서울 접근성 강화.
- 가격 7억 후반~8억 초반.
- 메모 신축, 전세가율 높은 단지 우선.
| 지역 | 가격대 | 교통망 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 구리역 주변 | 6~8억 | 8호선 연장(2025) | 신축 분양권, 개통 후 상승 기대 |
| 하남 미사 | 7~8억 | 5호선, 9호선 연장 | 신축, 전세가율 높은 단지 |
| 수지구청역 | 6~7억 | 신분당선, 용인경전철 | 구축 가성비, 학군 확인 |
| 광명 철산역 | 7~8억 | 7호선, 신안산선 | 신축, 전세가율 우선 |
3. 투자 전략: 5가지 체크리스트
투자 성공을 위한 핵심 포인트 정리. 매물 볼 때 이 기준으로 점검.
1. 전세가율
- 왜? 전세가 낮으면 실거주 만족도 낮거나 재건축 어려움 → 가치 상승 저조.
- 좋은 예 매매 6억, 전세 4억 (66%).
- 나쁜 예 매매 4억, 전세 2억 (50%) → 절대 수익 낮음.
- 메모 전세가율 60%+ 단지 우선. 투자금 같아도 수익 차이 큼.
2. 교통과 학군
- 상급지 학군/인프라 우선 (예: 강남 대치동).
- 중하급지 역세권/교통망 확충 확인 (예: 구리 8호선).
- 메모 직장 위치별 교통 확인. 광화문/여의도/강남은 교통 좋아 선택 자유도 높음.
3. 단지 상품성
- 세대수 최소 300세대, 거래 활발해야. 1000세대 구축도 주차/커뮤니티 좋으면 OK.
- 연식 2010년~: 신축, 2000~2010년: 준신축, ~2000년: 구축.
- 메모 300세대 신축 vs 1000세대 구축 → 상품성(주차, 시설) 비교.
4. 완벽함 추구 금지
- 문제 100점 아파트 찾다 기회 놓침.
- 예 페인트 벗겨짐, 마트 멀다 → 사소한 단점 무시.
- 메모 거래 활발, 예산 내 최선 선택.
5. 장기 관점 & 인플레이션
- 왜? 하락장/상승장 반복. 거래 활발 단지는 반등 가능성 높음.
- 예 서울 30평 평균 12.3억 → 20평 6억대는 비싸지 않음.
- 메모 인플레이션 고려 (김밥 1000원→6000원). 비싸게 사도 장기 회복 가능.
4. 실수 방지: 주의점
투자 실패 사례와 교훈 정리. 매물 고를 때 체크.
- 너무 많은 조건 → 기회 놓침.
- 전세가율 낮은 단지 → 가치 상승 어려움.
- 소규모 구축 → 200세대 이하, 거래 저조 단지 피하기.
- 단기 차익만 노림 → 장기적 거래 활발 단지 선택.
- 실수 예 300세대 구축, 주차 불편, 거래 없음 → 하락장 안 팔리고, 상승장 안 오름.
- 메모 거래량 많고 상품성 좋은 단지. 비싸게 사도 회복 가능.
5. 투자 마인드: 송희구의 조언
투자 철학 정리. 내가 투자할 때 기억할 것.
- 핵심 장기적 관점. 하락장은 필연, 상승장도 온다.
- 왜 정보 공유? 지식 정리로 초보 투자자 돕기. 나도 정리하며 배우는 과정.
- 메모 돈은 의미 있게. 비싸게 사도 거래 활발하면 괜찮음. 두려워 말고 시작.
6. 다음 행동 계획
투자 시작 전 내가 할 일 정리.
- 예산 확인: 내 자금으로 살 수 있는 지역/단지 목록화.
- 직장 위치 고려: 교통망(지하철, 예정 노선) 체크.
- 후보 지역 분석: 구리, 하남, 수지, 광명 단지별 매물 조사.
- 체크리스트 적용: 전세가율(60%+), 세대수(300+), 거래량, 상품성 점검.
- 시장 조사: 최신 부동산 동향, 전문가 상담 병행.
*참고: 송희구 강연 기반. 시장 상황 변동 가능 → 투자 전 최신 정보 확인 필수.*