상가투자 잘 못하면 상갓집 간다는 말이 있다.
어렵고 위험하다는 얘기다.
따박따박 월세가 나오는 상가에 투자하면 안정적이지 않을까?
생각하는 사람들이 많다.
상가에 투자하는 사람들은 대출끼고 노후자금 1억~3억원 투자한 분들이 많다.
상가투자를 하지 말라고 하는 이유는
위험대비 수익율이 높지 않기 때문이다.
상가 투자 수익율은 3~5%
아래표은
상가 정보연구소에서 조사한 지역별 상가 임대 수익율이다.
중대형 상가가 소규모 상가보다 1% 수익율이 높다.
지역별, 규모별 큰 차이는 나지 않는다.
3~5% 사이다.
이제 위에 수익율이 어떻게 나왔는지 계산해 보자
수도권 상가 수익율 계산하기
보증금 3000만원에 월 150만원인 상가의적정 매매가는 이렇게 계산한다.
대출없이 상가 수익율을 5%로 잡자.
(150만원*12개월))/(적정매수금액-3000만원) = 5%
적정매수금액은 3.3억이다.
1억투자해 월 50만원이면 투자수익율이 괜찮다.
여기에 이자 3%에 은행 대출 50%받는다면
내 투자금액은 1.65억이고, 이자는 41.25만원 나간다.
1.65억투자해 이자 빼고 108만원이 들어온다.
수익율은 무려 9.6%이다.
은행에 1.65억을 예금으로 넣어두면 월27.5만원 나오는데,
100만원 넘는 돈이 들어오다니.
상가투자 안하면 왠지 바보가 된것 같다.
하지만, 취득세등 세금, 공실, 임대료 연체를 고려하지 않았다.
위에 계산은 실제 임대가 계산처럼 나갔을때 얘기다. 코로나19 때문에 자영업자들이 내놓는 가게 매물이 크게 늘었다. 특히 요즘 사회적 거리두기 단계가 상향되면서 공실이 더 많아졌다.
이와 같은 생각지도 않은 변수때문에
공실이 발생한다.
공실이 나면, 월 임대료 수익은 커녕 관리비를 내가 내야 한다.
공실기간이 길어지면 월세를 낮춰야 하는데,
앞에 계산했던 수익율은 꿈의 숫자가 된다.
가장 많은 실패 사례는 시세보다 저렴하게 나온 공실 상가 매물을 매입한 것이다.
저렴해서 매입했는데 공실이 채워지지 않아서
월 임대수익은 나오지 않고 오히려 상가 관리비, 은행 대출이자 비용 등의 부가적인 금액을 지출해야 하는 상황이 발생하고 있다.
성공 사례는 이미 안정적인 임차인이 있는 상가를 매입하거나
임대가 확정된 상가를 분양받은 투자를 들 수 있다.
상가투자 실패를 겪지 않으려면 ?
아래는 기사에서 가져온 글이다.
상가에 투자하려면
상권분석 능력, 상권분위기를 파악하는 안목, 어떻게 발전할지 미래를 예상하는 혜안
있어야 한다는 건데,
평생 상가와는 관련 없는 일만 했는데, 퇴직할때 몫돈이 생겼다고 상가투자를 결정하는 판단은 무모 하다.
"누가 당장 투자에 나서나공부를 하고 투자를 해야지."
투자 성공여부가 공부에 달려 있었다면경제 학자들이 가장 부자여야 한다.주변에 성공한 사람들이 모두 경제학 교수들인지 둘러보라.반대로 경제학 교수들이 부자인지 보라.
실패를 겪지 않으려면 먼저 소비가 이뤄지는 상가인지를 봐야 한다.
입지가 좋고 유동인구가 많다고 해서 반드시 좋은 상가는 아니다.
예를 들어 출근길에 위치한 상권은 많은 수의 유동인구가 이동하지만 실질적으로 상가에 들어가 소비하는 사람들이 별로 없다. 또한 역세권 상가라도 역 출구를 등지고 있는 상가에는 많은 이들이 방문하지 않는다.따라서 수요자들이 실제로 얼마나 방문하는지 상가가 위치한 상권이 인근 상권에 비해 수요자를 끌어들일 만한 콘텐츠를 갖고 있는지 주된 수요자의 연령대는 어떻게 형성돼 있는지를 살펴봐야 한다. 이제는 상가를 고를 때 입지가 전부가 아닌 해당 지역 상권의 분위기도 파악할 수 있는 안목을 가지고 앞으로 어떻게 발전할지 등 미래를 예상하는 투자해야 한다."
출처 :
https://magazine.hankyung.com/money/article/202105172182c
나는 모른다. 상가투자를 - 메타인지
메타인지란
'자신의 생각에 대해 판단하는 능력'을 말한다.
‘자기가 생각한 답이 맞는지’, ‘시험을 잘 쳤는지’, ‘어릴 때의 이 기억이 정확한지’, ‘이 언어를 배우기가 내게 어려울지’ 등의 질문에 답할 때에도 사용되며, 자신의 정신 상태, 곧 기억력이나 판단력이 정상인지를 결정하는 데에도 사용한다. 상위인지라고도 한다.
나는 상가투자에 성공할 수 있을까?자신에게 물어보자.
마음 깊은 곳에서.나는 달라. 성공할 수 있어. 라는 생각이 떠오른다면메타인지 책을 사서 먼저 읽어 보라.
그렇다면 노후준비를 어떻게 해야하는가?
에 대해 다음 포스팅에서 풀어본다.